Question 1

Können Deutsche problemlos Immobilien in Spanien kaufen — auch ohne spanischen Wohnsitz?

Accepted Answer

Ja. Deutsche Staatsbürger können in Spanien ohne Einschränkungen Immobilien kaufen — ein Wohnsitz oder eine Aufenthaltsgenehmigung ist dafür nicht erforderlich. Als EU-Bürger genießen Sie sogar Vorteile gegenüber Käufern aus Drittstaaten. Sie benötigen lediglich eine NIE (Número de Identificación de Extranjero — Ihre spanische Steuernummer), ein spanisches Bankkonto und einen Herkunftsnachweis der Mittel. Der Kauf selbst kann bei Bedarf vollständig per notarieller Vollmacht abgewickelt werden, ohne dass Sie durchgehend vor Ort sein müssen.

Question 2

Brauche ich einen unabhängigen Anwalt — getrennt vom Makler?

Accepted Answer

Ja — und das ist nicht verhandelbar. In Spanien beurkundet der Notar zwar den Kaufvertrag, vertritt aber keine der beiden Parteien und prüft die Immobilie nicht auf Schulden oder Rechtsmängel. Ihr eigener Anwalt (Abogado) übernimmt die Due Diligence: Er prüft die Nota Simple (Grundbuchauszug), stellt sicher, dass keine Schulden, Hypotheken oder Belastungen auf der Immobilie liegen, kontrolliert die Baugenehmigungen und prüft alle Vertragsklauseln, bevor Sie etwas unterschreiben. Wichtig: Der Anwalt muss unabhängig sein — er arbeitet ausschließlich für Sie, nicht für den Verkäufer oder den Makler.

Question 3

Was kostet der Immobilienkauf an der Costa del Sol wirklich — mit allen Nebenkosten?

Accepted Answer

Rechnen Sie mit 10–13 % zusätzlich zum Kaufpreis für Steuern und Nebenkosten. Bei Bestandsimmobilien: Grunderwerbsteuer (ITP) von 7 % — der niedrigste Satz Spaniens in Andalusien. Bei Neubauten: 10 % Mehrwertsteuer (IVA) plus 1,2 % Stempelsteuer (AJD). Hinzu kommen Notar, Grundbuchamt und Anwaltshonorar von rund 2–3 %. Ein ehrlicher Hinweis: Die Nebenkosten liegen prozentual deutlich höher als in Deutschland — kalkulieren Sie sie von Anfang an ein, nicht erst, wenn Sie sich in eine Immobilie verliebt haben.

Question 4

Gilt die 183-Tage-Regel für mich als Eigentümer in Spanien?

Accepted Answer

Der bloße Besitz einer Immobilie macht Sie nicht steuerpflichtig in Spanien — entscheidend ist Ihr Aufenthalt. Wer sich mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien aufhält, wird steuerlich ansässig und muss sein weltweites Einkommen in Spanien versteuern, einschließlich deutscher Renten und Kapitalerträge. Viele deutsche Eigentümer strukturieren ihr Jahr bewusst so, dass sie unter dieser Schwelle bleiben und in Deutschland steuerpflichtig bleiben. Bleiben Sie darunter, zahlen Sie in Spanien nur die nicht-ansässige Immobiliensteuer.

Question 5

Wie funktioniert das S1-Formular für deutsche Rentner in Spanien?

Accepted Answer

Deutsche Rentner, die dauerhaft nach Spanien ziehen, können ihren Anspruch auf Gesundheitsversorgung über das S1-Formular in das spanische System übertragen. Das S1 bestätigt, dass Ihre gesetzliche Krankenversicherung weiterhin von Deutschland getragen wird — Sie erhalten damit Zugang zur öffentlichen spanischen Gesundheitsversorgung zulasten der deutschen Krankenkasse. Beantragen Sie das Formular bei Ihrer Krankenkasse in Deutschland vor dem Umzug. Für Nicht-Rentner oder in der Übergangszeit ist eine private Krankenversicherung erforderlich, die ohnehin Voraussetzung für die meisten Aufenthaltsgenehmigungen ist.

Question 6

Muss ich Mieteinnahmen aus meiner spanischen Immobilie doppelt versteuern?

Accepted Answer

Nein, doppelt besteuert wird nicht — dafür sorgt das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien. Mieteinnahmen aus Ihrer spanischen Immobilie werden zunächst in Spanien versteuert. In Deutschland werden diese Einkünfte dann zwar freigestellt, fließen aber über den Progressionsvorbehalt in die Berechnung Ihres persönlichen Steuersatzes ein — das heißt, sie erhöhen den Satz, mit dem Ihr übriges deutsches Einkommen besteuert wird. Dieser Effekt wird häufig übersehen und sollte in jede Renditeberechnung einfließen. Ein Steuerberater mit Erfahrung im deutsch-spanischen Kontext ist hier dringend zu empfehlen.

Question 7

Gilt der geplante 100%-Steueraufschlag auch für deutsche Käufer?

Accepted Answer

Nein — und das ist ein klarer Vorteil für Sie. Der Vorschlag, der sich Mitte 2026 noch in der parlamentarischen Debatte befindet und noch kein Gesetz ist, würde einen Aufschlag auf Immobilienkäufe durch Käufer von außerhalb der EU vorsehen. Als deutscher EU-Bürger sind Sie davon ausdrücklich ausgenommen. Während britische und US-amerikanische Käufer diese Unsicherheit einkalkulieren müssen, können Sie ohne diesen möglichen Aufschlag kaufen — ein struktureller Wettbewerbsvorteil, der das aktuelle Interesse deutscher Käufer an der Costa del Sol zusätzlich verstärkt hat.

Question 8

Ist die Costa del Sol eine rentable und sichere Immobilieninvestition?

Accepted Answer

Die Daten sprechen dafür. Die Provinz Málaga verzeichnete in Premiumlagen Preissteigerungen von bis zu 13 % im Jahresvergleich, mit Bruttomietrenditen von 5–7 % in Schlüssellagen. Das Angebot bleibt dauerhaft hinter der strukturellen Nachfrage zurück, was die Preise stützt. Sicherheit entsteht durch das spanische Grundbuchsystem (Registro de la Propiedad), das öffentlich und verlässlich ist — vorausgesetzt, die Due Diligence wird von einem unabhängigen Anwalt durchgeführt. Estepona führt beim Neubau, Marbella beim Preis pro m², Málaga-Stadt bei der Mietnachfrage.

Question 9

Mallorca oder Costa del Sol — wo kaufe ich als Deutscher besser?

Accepted Answer

Beide sind bei Deutschen beliebt, sprechen aber unterschiedliche Prioritäten an. Mallorca bietet Inselcharakter, eine sehr etablierte deutsche Gemeinschaft und kurze Wege, hat aber höhere Quadratmeterpreise und eine ausgeprägte Saisonalität. Die Costa del Sol punktet mit ganzjährigem Leben, besserer Flugverbindung im Winter, einem breiteren Preisspektrum und einer größeren Auswahl an Golf-, Berg- und Küstenlagen. Für Käufer, die Rendite und Ganzjahresnutzung suchen, ist die Costa del Sol meist die flexiblere Wahl; für reine Sommernutzung mit Inselflair spricht vieles für Mallorca. Suchen Sie allgemeine Informationen zu Lagen, Kaufprozess und Investition?

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