Rechtlicher Hinweis: Wir bemühen uns, die Informationen in diesem Artikel stets aktuell zu halten. Dieser Artikel dient jedoch ausschließlich zu allgemeinen Informationszwecken und stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Steuergesetze und Verwaltungspraxis können sich ändern — maßgeblich ist stets die zum Zeitpunkt der Transaktion gültige Rechtslage. Wir empfehlen ausdrücklich, vor jeder Entscheidung einen qualifizierten Steuerberater oder Rechtsanwalt hinzuzuziehen. BK Realty arbeitet mit einem geprüften Netzwerk spezialisierter Kanzleien und Steuerberater zusammen, die wir Ihnen gerne empfehlen. Sprechen Sie uns an — wir stellen Ihnen den richtigen Experten vor.
Viele deutsche Eigentümer gehen davon aus, dass für Mieteinnahmen aus Spanien der Progressionsvorbehalt gilt — also Steuerfreiheit in Deutschland mit Auswirkung auf den Steuersatz. Das ist falsch: Für Immobilien in Spanien sieht das Doppelbesteuerungsabkommen die Anrechnungsmethode vor. Die Mieteinkünfte werden in Deutschland besteuert, und die spanische Steuer wird angerechnet. Wer das übersieht, riskiert erhebliche Nachzahlungen.
Dieser Artikel erklärt, wie die Anrechnungsmethode funktioniert, welche Pflichten deutsche Eigentümer einer spanischen Immobilie haben und wie Sie Ihre Steuererklärung korrekt und rechtzeitig einreichen.
Das Wichtigste
Hinweis: Dieser Ratgeber dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine professionelle Steuerberatung. Jede Situation ist einzigartig und hängt vom Wohnsitzstatus, der Geschichte der Immobilie und den individuellen Umständen des Eigentümers ab. Konsultieren Sie vor Entscheidungen stets einen qualifizierten Steuerberater mit Erfahrung im deutschen und spanischen Steuerrecht.
Für Mieteinnahmen aus einer spanischen Immobilie gilt nach dem Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und Spanien die sogenannte Anrechnungsmethode. Beide Staaten dürfen die Einkünfte besteuern: zuerst Spanien, weil die Immobilie dort liegt, und anschließend Deutschland, weil Sie dort steuerlich ansässig sind. Damit Sie nicht doppelt zahlen, wird die spanische Steuer auf die deutsche Steuer angerechnet.
Das unterscheidet Spanien von den meisten anderen EU-Staaten: Dort sind ausländische Mieteinkünfte in Deutschland in der Regel steuerfrei. Für Spanien gilt diese Freistellung nicht — und zwar weder nach dem heutigen DBA von 2011 noch nach dem früheren DBA von 1966.
Ein vereinfachtes Beispiel — die Zahlen sind gerundete Näherungswerte und dienen nur zur Orientierung. Ihre tatsächliche Steuer hängt von Ihrer persönlichen Situation ab:
Angenommen, Sie erzielen in Deutschland ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 Euro und aus Ihrer spanischen Immobilie einen Mietüberschuss von 15.000 Euro.
Ergebnis: Insgesamt tragen Sie auf Ihre spanischen Mieteinnahmen die Steuerlast nach deutschem Steuersatz — aufgeteilt auf Spanien und Deutschland.
Wichtig: Die Anrechnung ist auf die deutsche Steuer begrenzt, die auf die spanischen Einkünfte entfällt. Ist die spanische Steuer höher als dieser Betrag, wird der Unterschied weder erstattet noch auf andere Einkünfte übertragen.
Eine Ausnahme kann gelten, wenn die Immobilie zu einer spanischen Betriebsstätte gehört — etwa bei einer gewerblichen Vermietung mit hotelähnlichen Leistungen. Dann greifen andere Regeln, die im Einzelfall geprüft werden müssen.
Grundlage für die steuerliche Behandlung spanischer Mieteinnahmen ist das Abkommen zwischen der Bundesrepublik Deutschland und dem Königreich Spanien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (DBA Deutschland-Spanien) vom 3. Februar 2011. Es ist am 18. Oktober 2012 in Kraft getreten, wird seit dem 1. Januar 2013 angewendet und hat das frühere Abkommen von 1966 ersetzt.
Die wichtigsten Regelungen des DBA für Vermieter:
Praktische Konsequenz: Sie zahlen in Spanien die IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes — Einkommensteuer für Nichtresidenten) auf Ihre Mieteinnahmen. In Deutschland werden dieselben Einkünfte mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert, und die spanische Steuer wird darauf angerechnet — höchstens bis zur Höhe der deutschen Steuer, die auf diese Einkünfte entfällt.
Als in Deutschland unbeschränkt Steuerpflichtiger müssen Sie Ihre spanischen Mieteinkünfte in Ihrer deutschen Einkommensteuererklärung angeben — sie sind in Deutschland steuerpflichtig. Wer sie nicht angibt, riskiert Nachzahlungen, Zinsen und ein Steuerstrafverfahren.
Folgende Angaben sind erforderlich:
Die Mieteinkünfte tragen Sie in die Anlage V ein. Die Anrechnung der spanischen Steuer beantragen Sie in der Anlage AUS (Ausländische Einkünfte und Steuern).
Bei der Ermittlung des Überschusses können grundsätzlich dieselben Werbungskosten abgezogen werden, die auch bei deutschen Vermietungseinkünften anerkannt werden — soweit sie in direktem wirtschaftlichem Zusammenhang mit den Mieteinnahmen stehen.
Typische abzugsfähige Kosten sind:
Wichtiger Hinweis: Die in Spanien gezahlte IRNR wird auf Ihre deutsche Einkommensteuer angerechnet. Statt der Anrechnung können Sie beantragen, die spanische Steuer bei der Ermittlung der Einkünfte abzuziehen (§ 34c Abs. 2 EStG). Welche Variante günstiger ist, hängt von Ihrem Einzelfall ab.
Um die praktische Auswirkung zu verdeutlichen, hier ein vereinfachtes Beispiel für das Steuerjahr 2025 (ledige Person, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer). Die Zahlen sind gerundete Näherungswerte und dienen nur zur Orientierung:
Ausgangssituation:
Berechnung:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Spanische IRNR (19 % auf 10.000 €) | 1.900 € |
| Deutsche Einkommensteuer auf die 10.000 € (Grenzsteuersatz 42 %) | 4.200 € |
| abzüglich angerechnete spanische IRNR | − 1.900 € |
| Zusätzlich in Deutschland zu zahlen | 2.300 € |
| Gesamte Steuerlast auf die spanischen Mieteinkünfte | 4.200 € |
Bei 80.000 Euro zvE liegen Sie bereits im Bereich des Spitzensteuersatzes von 42 %, der 2025 ab 68.481 Euro zvE gilt. Jeder zusätzliche Euro aus Spanien wird daher in Deutschland mit 42 % belastet. Die spanische Steuer mindert diese Belastung, erhöht sie aber nicht: Unterm Strich zahlen Sie auf Ihre spanischen Mieteinkünfte den deutschen Steuersatz — einen Teil in Spanien, den Rest in Deutschland.
Vereinfachung: Im Beispiel wird angenommen, dass der Überschuss in Spanien und Deutschland gleich hoch ist. In der Praxis wird er in beiden Ländern nach unterschiedlichen Regeln ermittelt (z. B. bei der Abschreibung), sodass die Beträge abweichen können.
Die Angabe der spanischen Mieteinnahmen erfolgt im Rahmen der regulären deutschen Einkommensteuererklärung:
Als Nicht-Resident mit Mieteinnahmen aus einer spanischen Immobilie sind Sie in Spanien ebenfalls zur Steuererklärung verpflichtet — unabhängig von Ihrer deutschen Steuerpflicht:
Bewahren Sie den Nachweis über die in Spanien gezahlte IRNR auf — Sie benötigen ihn für die Anrechnung in Deutschland.
Auch wenn die spanische Immobilie nicht vermietet wird, sondern selbst genutzt wird oder leer steht, entstehen in Spanien Steuerpflichten:
Die folgenden Fehler führen bei deutschen Eigentümern spanischer Immobilien regelmäßig zu Nachzahlungen, Zinsen oder Bußgeldern:
Anders als bei Immobilien in den meisten anderen EU-Staaten sind Mieteinkünfte aus Spanien in Deutschland nicht steuerfrei. Wer sie nicht in der Anlage V erklärt, zahlt zu wenig Steuern — und verschenkt zugleich die Anrechnung der spanischen IRNR.
Empfehlung: Arbeiten Sie mit einem Steuerberater, der Erfahrung in der deutschen und der spanischen Steuergesetzgebung hat. Die Kosten eines spezialisierten Beraters sind in aller Regel wesentlich geringer als die Nachzahlungen und Zinsen, die bei fehlerhafter Deklaration entstehen.
Wenn Sie Ihren steuerlichen Wohnsitz vollständig nach Spanien verlagern, entfällt die unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland nur, wenn Sie dort weder einen Wohnsitz (§ 8 AO) noch Ihren gewöhnlichen Aufenthalt (§ 9 AO) behalten. Wer eine Wohnung in Deutschland behält, über die er jederzeit verfügen kann, bleibt grundsätzlich unbeschränkt steuerpflichtig. In Spanien werden Sie steuerlich ansässig, wenn Sie sich mehr als 183 Tage im Kalenderjahr dort aufhalten oder dort Ihren wirtschaftlichen Lebensmittelpunkt haben. Ist die unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland beendet, unterliegen Sie dort nur noch einer beschränkten Steuerpflicht auf etwaige verbleibende deutsche Einkünfte — Ihre spanischen Mieteinnahmen werden dann nicht mehr in Deutschland besteuert.
Allerdings treten neue steuerliche Konsequenzen in Kraft:
Die Planung eines Wohnsitzwechsels nach Spanien erfordert eine vollständige steuerliche Strukturierung durch einen spezialisierten Berater — idealerweise schon zwölf bis achtzehn Monate vor dem geplanten Umzug.
| Aspekt | Regelung |
|---|---|
| Besteuerungsrecht Mieteinnahmen | Spanien und Deutschland (Art. 6 und Art. 22 DBA) |
| Steuer in Spanien (Nicht-Resident) | IRNR, 19 % auf Nettoeinkünfte (EU-/EWR-Residenten) |
| Behandlung in Deutschland | Steuerpflichtig — die spanische Steuer wird angerechnet (Anrechnungsmethode) |
| Angabepflicht in Deutschland | Ja — Anlage V (Einkünfte) und Anlage AUS (Anrechnung) |
| Steuerbelastung insgesamt | Deutscher Steuersatz auf die spanischen Mieteinkünfte; Anrechnung höchstens bis zur deutschen Steuer auf diese Einkünfte |
| Erklärungspflicht in Spanien | Ja — Modelo 210, jährlich (1.–20. April des Folgejahres) |
| Leerstand/Eigennutzung | Fiktiver Mietwert in Spanien steuerpflichtig |
| Doppelbesteuerungsabkommen | DBA Deutschland-Spanien vom 3. Februar 2011 (anwendbar seit 1. Januar 2013) |
Ja. Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen dürfen beide Staaten Ihre Mieteinkünfte besteuern. Deutschland besteuert den nach deutschem Recht ermittelten Überschuss mit Ihrem persönlichen Steuersatz und rechnet die in Spanien gezahlte IRNR darauf an. Sie zahlen also nicht doppelt, aber insgesamt tragen Sie in der Regel die Steuerlast nach deutschem Steuersatz: einen Teil in Spanien, den Rest in Deutschland. Liegt Ihr deutscher Steuersatz über den 19 % der IRNR, zahlen Sie in Deutschland die Differenz nach.
Da die spanischen Mieteinkünfte in Deutschland steuerpflichtig sind, führt die Nichtangabe zu einer zu niedrigen Steuerfestsetzung. Das kann als Steuerhinterziehung gewertet werden. Das Finanzamt kann Steuerbescheide in solchen Fällen für bis zu zehn Jahre rückwirkend ändern, Nachzahlungszinsen von 1,8 % pro Jahr berechnen — bei Steuerhinterziehung fallen Hinterziehungszinsen von 6 % pro Jahr an (§ 235 AO) — und im schwerwiegenderen Fall ein Straf- oder Bußgeldverfahren einleiten. Eine Selbstanzeige ist möglich, um einer strafrechtlichen Verfolgung zu entgehen, setzt aber die vollständige und korrekte Nacherklärung aller betroffenen Jahre voraus. Steht die Immobilie leer oder wird sie selbst genutzt, besteht in Spanien eine fiktive Steuerpflicht; ob daraus in Deutschland Angabepflichten folgen, sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären.
Ja. Genau das sieht das Doppelbesteuerungsabkommen für Mieteinkünfte aus Spanien vor (Art. 22 Abs. 2 Buchst. b DBA). Die Anrechnung ist jedoch begrenzt: Angerechnet wird höchstens der Betrag der deutschen Steuer, der auf die spanischen Einkünfte entfällt. Ist die spanische Steuer höher, wird der Unterschied nicht erstattet. Die Anrechnung beantragen Sie in der Anlage AUS; dafür benötigen Sie den Nachweis über die festgesetzte und gezahlte IRNR. Alternativ können Sie auf Antrag die spanische Steuer bei der Ermittlung der Einkünfte abziehen (§ 34c Abs. 2 EStG) — welche Variante günstiger ist, hängt von Ihrem Einzelfall ab.
Für eine korrekte und vollständige Steuersituation ist ein Berater mit Kenntnissen beider Rechtssysteme dringend zu empfehlen — zwingend erforderlich ist er in komplexeren Situationen. In Deutschland gibt es Steuerberater, die auf internationale Sachverhalte spezialisiert sind und regelmäßig mit spanischen Steuerberatern kooperieren. In Spanien übernehmen asesores fiscales oder gestores die Erstellung und Einreichung der Modell-210-Erklärungen. Die Alternative — zwei getrennte Berater ohne Abstimmung untereinander — führt häufig zu Fehlern, weil steuerlich relevante Sachverhalte in einem Land Auswirkungen auf das andere haben. Die Kosten eines erfahrenen, international tätigen Steuerberaters amortisieren sich in der Regel bereits im ersten Jahr durch die optimale Gestaltung der Werbungskosten und die Vermeidung von Fehlern bei der Deklaration.
Stand: Oktober 2026
