Marco fiscal completo: impuestos en la compra, durante la tenencia, en el alquiler y en la venta — Costa del Sol 2026
Fuentes: Agencia Tributaria Española (AEAT), Junta de AndalucÃa — ConsejerÃa de Hacienda, Ministerio de Hacienda, Ley del IRPF (Ley 35/2006), Ley del IRNR (RDL 5/2004), Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio, Ley 11/2021 de medidas contra el fraude fiscal.
Aviso: Esta guÃa tiene carácter exclusivamente informativo y no sustituye el asesoramiento fiscal profesional. El sistema tributario español es complejo y evoluciona constantemente. Cada situación fiscal es única y depende del estatus de residencia, la estructura de propiedad y la estrategia de inversión individual. Recomendamos trabajar con un asesor fiscal cualificado en España y, si procede, también en su paÃs de origen.
Comprar una propiedad en España —especialmente en la Costa del Sol— es una decisión que va mucho más allá del precio del inmueble. El sistema fiscal español establece obligaciones en cuatro momentos distintos del ciclo de vida de la propiedad: en el momento de la compra, durante la tenencia, si se generan ingresos por alquiler, y en el momento de la venta o la transmisión por herencia. Conocer este mapa fiscal completo antes de comprar no es opcional: es la base de cualquier decisión de inversión bien informada.
El sistema opera en tres niveles administrativos simultáneos — estatal, autonómico y municipal — y establece un trato radicalmente diferente según el estatus de residencia fiscal del propietario. Un comprador americano, británico, alemán o latinoamericano no residente en España no tributa igual que un residente: ni en el tipo aplicable, ni en los gastos que puede deducir, ni en las obligaciones de declaración que tiene.
AndalucÃa tiene además ventajas fiscales concretas que la diferencian de otras regiones mediterráneas: el ITP del 7% es uno de los más bajos de España, el Impuesto sobre el Patrimonio está bonificado al 100%, y el Impuesto de Sucesiones es prácticamente simbólico para herederos directos. Para quien evalúa distintas zonas de España, estas diferencias pueden representar decenas o incluso cientos de miles de euros a lo largo del tiempo de tenencia.
Impuestos relevantes para el comprador inmobiliario en España — ciclo completo (2026)
| Impuesto | Momento | Tipo / Referencia | Quién lo gestiona |
|---|---|---|---|
| IVA (obra nueva) | Compra | 10% vivienda / 21% garaje independiente | AEAT (estatal) |
| ITP (segunda mano) | Compra | 7% en AndalucÃa | Junta de AndalucÃa |
| AJD | Compra | 1,2% en AndalucÃa | Junta de AndalucÃa |
| IBI | Tenencia (anual) | 0,3%–1,1% del valor catastral | Ayuntamiento |
| IRNR — imputación de rentas | Tenencia (anual) | 19% UE / 24% no-UE sobre el 1,1% del valor catastral | AEAT |
| IRPF / IRNR (alquileres) | Tenencia — si alquila | 19%–47% residentes / 19% no-UE / 24% fuera-UE | AEAT + Comunidad Autónoma |
| Impuesto sobre el Patrimonio | Tenencia (anual) | 0% en AndalucÃa (bonificación 100%) | Comunidad Autónoma |
| Impuesto de Solidaridad (ISGF) | Tenencia (anual) | 1,7%–3,5% sobre patrimonio neto >3,7M€ | AEAT (estatal) |
| Ganancia patrimonial (IRPF/IRNR) | Venta | 19%–28% residentes / 19% no residentes (tipo único) | AEAT + Comunidad Autónoma |
| PlusvalÃa municipal (IIVTNU) | Venta | Sobre incremento del valor catastral del suelo | Ayuntamiento |
| Impuesto de Sucesiones (ISD) | Herencia | AndalucÃa: reducción 99% para familiares directos | Comunidad Autónoma |
La residencia fiscal es el eje central del sistema tributario español para el propietario inmobiliario. No tiene que ver con la nacionalidad ni con el lugar donde se encuentra el inmueble: tiene que ver con dónde tributa el propietario como persona. Un comprador alemán que pasa más de 183 dÃas al año en España se convierte en residente fiscal español y tributará como tal. Un comprador británico que solo viene a pasar el verano seguirá siendo no residente fiscal y tributará con arreglo a otro régimen completamente distinto.
La residencia fiscal española se activa cuando se cumple al menos uno de tres criterios: permanencia en España más de 183 dÃas durante el año natural, que España sea el núcleo principal de las actividades económicas o intereses profesionales del contribuyente, o que el cónyuge no separado legalmente o los hijos menores residan habitualmente en España. Estos criterios son alternativos — basta con uno.
Diferencias fiscales clave según estatus de residencia — comprador inmobiliario en España (2026)
| Formulario / Concepto fiscal | Residente fiscal en España | No residente — UE / EEE | No residente — fuera UE (UK, USA, LATAM…) |
|---|---|---|---|
| Base imponible | Renta mundial | Solo rentas de fuente española | Solo rentas de fuente española |
| Modelo 100 — IRPF Declaración anual de renta |
Sà — junio cada año | No aplica | No aplica |
| Modelo 210 * — Renta imputada Propiedad no alquilada |
No aplica | 19% sobre el 1,1% del valor catastral — anual | 24% sobre el 1,1% del valor catastral — anual |
| Modelo 210 * — Ingresos por alquiler Si alquila la propiedad |
19%–47% sobre neto (IRPF Modelo 100) | 19% sobre ingresos netos — trimestral o anual | 24% sobre ingresos brutos — trimestral o anual |
| Modelo 210 * — Ganancia patrimonial Al vender la propiedad |
19%–28% escala del ahorro (IRPF Modelo 100) | 19% tipo único — en los 4 meses tras la escritura | 19% tipo único — en los 4 meses tras la escritura |
| Retención del 3% al comprar a no residente | No aplica al comprar | El comprador retiene el 3% del precio si el vendedor es no residente | El comprador retiene el 3% del precio si el vendedor es no residente |
| IBI — Impuesto municipal sobre la propiedad | Sà — anual | Sà — anual | Sà — anual |
| Impuesto sobre el Patrimonio | Bienes mundiales — AndalucÃa 0% | Solo bienes en España — AndalucÃa 0% | Solo bienes en España — AndalucÃa 0% |
| Impuesto de Solidaridad (ISGF) | Bienes mundiales si >3,7M€ neto | Solo bienes en España si >3,7M€ | Solo bienes en España si >3,7M€ |
| Modelo 720 — Bienes en el extranjero | SÃ, si bienes en el extranjero >50.000€ | No aplica | No aplica |
| Impuesto de Sucesiones | AndalucÃa: reducción 99% familiares directos | AndalucÃa: reducción 99% familiares directos | AndalucÃa: reducción 99% familiares directos |
* El Modelo 210 es el formulario único del IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes en España). Puede presentarse varias veces en el mismo año por conceptos distintos. La renta imputada y los ingresos por alquiler son excluyentes entre sà por los perÃodos en que se alquila la propiedad.
Las comunidades autónomas tienen capacidad para establecer bonificaciones propias sobre los impuestos cedidos. AndalucÃa ha utilizado esta potestad de forma consistente para posicionarse como una de las regiones más competitivas fiscalmente de España. Las tres ventajas más relevantes para el comprador inmobiliario son el ITP del 7% —inferior al de Cataluña, Valencia y Baleares, que aplican el 10%–11%—, la bonificación del 100% en el Impuesto sobre el Patrimonio, y la reducción del 99% en el Impuesto de Sucesiones para familiares directos. En una propiedad de 1.000.000€ de segunda mano, solo la diferencia en el ITP frente a Baleares supone un ahorro de 40.000€ en el momento de la compra.
En el momento de formalizar la compra, el comprador debe asumir el impuesto principal de adquisición —IVA si es obra nueva, ITP si es segunda mano— más el AJD y los gastos profesionales de notarÃa, registro y abogado. El conjunto representa entre el 10% y el 14% adicional sobre el precio escriturado, dependiendo del tipo de propiedad.
Resumen de costes de adquisición en AndalucÃa — obra nueva vs. segunda mano (2026)
| Concepto | Obra nueva | Segunda mano | Notas |
|---|---|---|---|
| IVA / ITP | 10% | 7% | Nunca se aplican los dos a la vez |
| AJD | 1,2% | 1,2% | Siempre aplica en ambos casos |
| NotarÃa + Registro | ~0,5%–0,9% | ~0,5%–0,9% | Arancel oficial regulado |
| Honorarios abogado | ~1% + IVA | ~1% + IVA | Imprescindible para compradores no residentes |
| TOTAL ESTIMADO | ~12,7%–14% | ~9,7%–11% | Sobre precio escriturado |
Para un desglose completo con ejemplos concretos a 500.000€ y 1.000.000€ —incluyendo la comparativa regional del ITP, los honorarios de abogado por rango de precio, el proceso notarial y la checklist de documentación previa a la firma— consulte nuestra guÃa detallada: Costes de compra de una propiedad en AndalucÃa — guÃa con ejemplos.
Desde la Ley 11/2021, la Agencia Tributaria utiliza el valor de referencia catastral como base mÃnima del ITP. Si el precio escriturado es inferior a ese valor, el impuesto se calcula sobre el valor de referencia —no sobre el precio pactado—, generando una liquidación complementaria. En zonas de alta demanda como Marbella o Sotogrande, donde los precios de mercado han crecido más rápido que las actualizaciones catastrales, la situación puede ser inversa: el valor de referencia está por debajo del precio de mercado, lo que no genera problema. Pero en otras zonas puede ocurrir al revés. Su abogado debe consultar el valor de referencia catastral antes de escriturar.
El IBI es el impuesto que paga cualquier propietario en España, residente o no, independientemente de si la propiedad genera ingresos. Se calcula aplicando el tipo fijado por el Ayuntamiento —entre el 0,3% y el 1,1%— sobre el valor catastral del inmueble. En la Costa del Sol, los valores catastrales son habitualmente muy inferiores al precio de mercado: una propiedad de 1.000.000€ puede tener un valor catastral de 150.000€–250.000€, lo que sitúa el IBI anual en un rango de 800€ a 2.000€ en la mayorÃa de los municipios. Para las cifras exactas por municipio y las bonificaciones disponibles, consulte nuestra guÃa: Impuestos y .costes de ser propietario en España
Uno de los aspectos del sistema fiscal español que más sorprende a los compradores internacionales es la imputación de rentas inmobiliarias. Si posee una segunda vivienda en España que no alquila —la tiene a su disposición sin generar ingresos—, la ley le atribuye igualmente una renta ficticia equivalente al 1,1% del valor catastral (o al 2% si el valor catastral no ha sido revisado en los últimos diez años). Esa renta presunta tributa al tipo del IRPF o del IRNR según su estatus de residencia. Para un no residente con un apartamento con valor catastral de 200.000€, la cuota anual oscila entre 418€ (UE, al 19%) y 528€ (fuera de la UE, al 24%). Es una obligación que muchos propietarios no residentes desconocen durante años, acumulando sanciones que pueden superar varias veces la cuota original.
AndalucÃa bonifica al 100% el Impuesto sobre el Patrimonio, lo que en la práctica significa tipo efectivo del 0%. Sin embargo, la obligación de presentar la declaración subsiste si el patrimonio supera los 2.000.000€ (aunque la cuota resulte cero). Además, el Impuesto de Solidaridad a las Grandes Fortunas —creado en 2022 como impuesto estatal complementario— no puede ser bonificado por las comunidades autónomas. Se aplica sobre patrimonios netos superiores a 3,7 millones de euros (3.000.000€ de umbral + 700.000€ de exención personal), con tipos del 1,7% al 3,5% según el tramo. Para compradores de propiedades de lujo con un patrimonio global significativo, este impuesto debe incorporarse al análisis de rentabilidad de la inversión.
Patrimonio e Impuesto de Solidaridad — situación en AndalucÃa (2026)
| Impuesto | Umbral efectivo | Tipo en AndalucÃa | Base para no residentes |
|---|---|---|---|
| Impuesto sobre el Patrimonio | Declaración si >2.000.000€ neto | 0% (bonificación 100%) | Solo bienes situados en España |
| Impuesto de Solidaridad (ISGF) | Cuota si >~3.700.000€ neto | 1,7%–3,5% según tramo | Solo bienes situados en España |
Si decide poner la propiedad en alquiler —residencial o vacacional— el régimen fiscal aplicable depende directamente de su estatus de residencia. La diferencia entre el 19% sobre ingresos netos (no residente UE) y el 24% sobre ingresos brutos (no residente fuera de la UE) puede ser en la práctica mucho mayor que los 5 puntos porcentuales nominales. En una propiedad que genera 30.000€ anuales con 10.000€ de gastos operativos, el no residente UE paga 3.800€ y el no residente fuera de la UE paga 7.200€ —casi el doble por la misma propiedad con los mismos ingresos.
Para el detalle completo de la tributación por alquiler —tipos por perfil, gastos deducibles, plazos del Modelo 210, régimen del alquiler turÃstico bajo el Decreto 28/2016 y el análisis de la sociedad española (SL) como estructura alternativa— consulte: Impuestos y .costes de ser propietario en España.
Cuando se vende la propiedad, la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición —calculados ambos de forma especÃfica— genera una ganancia patrimonial sujeta a tributación. El valor de adquisición incluye el precio de compra más todos los gastos en que se incurrió: ITP o IVA, notarÃa, registro, honorarios del abogado y cualquier reforma o mejora documentada con factura. Documentar correctamente todos estos gastos puede reducir muy significativamente la base imponible.
Para residentes fiscales en España, la ganancia tributa a la escala del ahorro: 19% hasta 6.000€, 21% de 6.000€ a 50.000€, 23% de 50.000€ a 200.000€, y 28% por encima. Para no residentes, el tipo es del 19% independientemente del importe de la ganancia. Adicionalmente, cuando el vendedor es no residente, el comprador está obligado por ley a retener el 3% del precio escriturado e ingresarlo en la Agencia Tributaria en los 30 dÃas siguientes a la escritura. Esta retención es un pago a cuenta del IRNR del vendedor: si la ganancia real genera un impuesto inferior a la retención, el vendedor puede solicitar la devolución del exceso mediante el Modelo 210.
En el momento de la venta también se genera la plusvalÃa municipal (IIVTNU), un impuesto del Ayuntamiento que grava el incremento del valor del suelo desde la última transmisión. Su cuantÃa depende del municipio, del valor catastral del suelo y del número de años de tenencia. Desde 2021, si se vende con pérdida o sin incremento real de valor, puede acreditarse ante el Ayuntamiento para no tributar.
AndalucÃa ofrece condiciones extraordinariamente favorables en el Impuesto de Sucesiones para familiares directos. La combinación de la exención de 1.000.000€ por heredero y la reducción del 99% sobre la cuota resultante hace que la carga fiscal efectiva sea inferior al 0,5% del valor heredado en la gran mayorÃa de los casos. Para herencias entre familiares directos (cónyuge, hijos, padres) inferiores a 1.000.000€ por heredero, el impuesto puede ser prácticamente cero. Esta ventaja contrasta radicalmente con comunidades como Cataluña o Baleares, donde el tipo puede alcanzar el 34% sin reducciones significativas.
Para compradores con patrimonio o que planean transmitir los activos a sus herederos, la diferencia entre comprar en AndalucÃa y en otras regiones de España puede suponer cientos de miles de euros a lo largo del tiempo de tenencia. La planificación sucesoria debe integrarse desde el inicio en la estructura de la inversión.
España tiene convenios para evitar la doble imposición con más de 90 paÃses, incluyendo EE.UU., Reino Unido, Alemania, Francia, los PaÃses Bajos, Suiza y la mayorÃa de paÃses de América Latina. Estos convenios establecen qué paÃs tiene derecho preferente de gravar cada tipo de renta y permiten aplicar créditos fiscales por los impuestos ya pagados en el otro paÃs. En la práctica, para las propiedades situadas en España, España tiene preferencia de gravamen tanto sobre los ingresos de alquiler como sobre las ganancias patrimoniales en la venta. El crédito fiscal por lo pagado en España puede compensarse contra la obligación tributaria en el paÃs de residencia, aunque la aplicación correcta de los convenios requiere asesoramiento especializado en fiscalidad internacional.
Algunos inversores estudian la adquisición a través de una sociedad española de responsabilidad limitada. Bajo el Impuesto sobre Sociedades, el tipo general es del 25% (15% los dos primeros años) sobre el beneficio neto, lo que permite deducir todos los gastos operativos y la amortización del inmueble. Para un no residente fuera de la UE que de otro modo tributarÃa al 24% sobre el ingreso bruto sin deducciones, la diferencia puede ser muy significativa.
Sin embargo, la sociedad no es adecuada para todos los perfiles. Añade costes fijos de gestión recurrentes —contabilidad, declaraciones, gestorÃa— y presenta una trampa importante en la transmisión: si la sociedad posee un único inmueble y se venden las participaciones, la operación puede quedar sujeta a ITP como si fuera una transmisión directa del inmueble. La sociedad es más apropiada para carteras de tres o más propiedades, para no residentes fuera de la UE con alquiler activo, o para proyectos de inversión activa. El asesoramiento especializado es imprescindible antes de decidir la estructura.
Más información: Agencia Tributaria Española
La residencia fiscal española se activa cuando se cumple al menos uno de estos tres criterios: permanencia superior a 183 dÃas en España durante el año natural, que el centro de sus intereses económicos o profesionales principales esté en España, o que residan habitualmente en España su cónyuge no separado legalmente o sus hijos menores. Basta con uno. Cuando se convierte en residente fiscal, su base imponible pasa a ser la renta mundial —no solo la española—, los ingresos de alquiler tributan por el IRPF (en lugar del IRNR) y puede acceder a deducciones y beneficios fiscales reservados a residentes. La gestión fiscal se vuelve más compleja, aunque en muchos casos la carga total puede ser más eficiente con planificación adecuada.
Los ciudadanos de EE.UU., México, Colombia, Argentina y otros paÃses fuera de la UE o del EEE que no son residentes fiscales en España tributan por el IRNR al tipo del 24%, sin posibilidad de deducir gastos en el caso del alquiler. Esto significa: 24% sobre los ingresos brutos de alquiler sin deducciones, 19% sobre la ganancia patrimonial en la venta (igual que cualquier no residente), obligación de presentar el Modelo 210 anualmente por imputación de rentas si no alquilan, e IBI anual como cualquier propietario. Para este perfil, la sociedad española puede ser una alternativa fiscal más eficiente, especialmente si el inmueble genera ingresos de alquiler con gastos operativos significativos.
Para familiares directos (cónyuge, hijos, padres), la carga fiscal en AndalucÃa es casi simbólica. La exención de 1.000.000€ por heredero más la reducción del 99% sobre la cuota resultante hacen que el impuesto efectivo sea inferior al 0,5% del valor heredado en la mayorÃa de los casos. Para herencias inferiores a 1.000.000€ entre familiares directos, el impuesto puede ser prácticamente cero. Esta ventaja es uno de los argumentos más sólidos para estructurar la inversión inmobiliaria en AndalucÃa frente a otras regiones de España o de Europa.
Cuando se adquiere un inmueble de un vendedor no residente en España, el comprador está obligado por ley a retener el 3% del precio de venta escriturado e ingresarlo en la Agencia Tributaria en los 30 dÃas siguientes. Esta retención es un pago a cuenta del IRNR del vendedor sobre la posible ganancia patrimonial. Si la ganancia real genera un impuesto inferior a la retención —o si hay pérdida— el vendedor puede solicitar la devolución del exceso mediante el Modelo 210 dentro de los cuatro meses siguientes a la escritura. Como comprador, no es un coste adicional para usted: se descuenta del precio que transfiere al vendedor. Como futuro vendedor, es un mecanismo a planificar con su gestor fiscal con suficiente antelación.
