Costos de Compra de un Inmueble – Andalucía Guia Completa 2026

Costos de compra de un Inmueble en Andalucía

Guía práctica con ejemplos reales para planear su presupuesto total — Costa del Sol 2026

Fuentes: Agencia Tributaria de Andalucía, Colegio de Notarios, Colegio de Registradores de España, Consejo General de la Abogacía Española, Aranceles notariales y registrales vigentes.

Nota: Los costes indicados son valores de referencia habituales en el mercado de la Costa del Sol. Pueden variar según el precio exacto de la propiedad, el municipio, los profesionales contratados y las circunstancias de cada operación. Solicite presupuesto detallado antes de formalizar la compra.

Comprar una propiedad en la Costa del Sol implica costes que van más allá del precio acordado. En Andalucía, el conjunto de impuestos, honorarios profesionales y gastos administrativos representa entre el 10% y el 14% adicional sobre el precio de compra, dependiendo de si la propiedad es obra nueva o de segunda mano. Conocer estos costes con exactitud antes de hacer una oferta es fundamental: no solo para calcular el presupuesto real disponible, sino porque algunos son negociables o tienen alternativas que conviene evaluar con su abogado antes de firmar ningún documento.

Esta guía se centra en la parte práctica: qué cuesta cada partida, cuándo se paga, ejemplos numéricos reales a 500.000€ y 1.000.000€, y qué hacer antes de escriturar. Para el marco fiscal completo —tipos impositivos, residencia fiscal, ganancia de capital, sucesiones y convenios de doble imposición— consulte nuestra guía de sistema fiscal: El sistema fiscal español para el comprador inmobiliario.

El mapa completo de costes

Resumen de costes de adquisición — Andalucía (Costa del Sol) 2026

Andalucía frente a otras comunidades — la ventaja del ITP 7%

El ITP del 7% en Andalucía es uno de los más bajos del arco mediterráneo español. En una propiedad de 1.000.000€, la diferencia frente a Baleares (11%) es de 40.000€ solo en el impuesto de compra. Frente a Cataluña o la Comunidad Valenciana (10%), la diferencia es de 30.000€.

ITP comparado por comunidad autónoma — segunda mano (2026)

El abogado independiente — imprescindible, no opcional

En España, el notario es un funcionario público que da fe de la escritura pero no representa a ninguna de las partes. Su función es garantizar la legalidad formal del acto, no proteger al comprador. Por eso, contar con un abogado independiente —distinto del abogado del vendedor o de la promotora— no es una opción: es la principal garantía de que la operación no tiene riesgos ocultos.

Las funciones del abogado del comprador incluyen: verificar cargas, embargos e hipotecas mediante la Nota Simple; comprobar la Licencia de Primera Ocupación; revisar que el vendedor está al corriente de IBI y cuotas de comunidad; redactar y revisar el contrato de reserva y el contrato de arras; coordinar la firma notarial; y gestionar impuestos y registro post-compra. Algunos abogados cobran la gestión del NIE por separado; otros la incluyen. Convenga el alcance por escrito antes de iniciar el encargo.

Honorarios de abogado — referencia de mercado Costa del Sol (2026)

Notaría y Registro de la Propiedad

Los honorarios notariales en España están regulados por arancel oficial — la misma tarifa en todas las notarías. El comprador tiene derecho a elegir el notario; la diferencia entre notarías es de servicio y disponibilidad, no de precio. Para una propiedad de 500.000€, los honorarios oscilan entre 1.200€ y 1.800€; para una de 1.000.000€, entre 1.800€ y 2.800€. Si hay hipoteca, el AJD de la escritura hipotecaria lo paga el banco desde 2019 (Ley 5/2019).

La inscripción en el Registro de la Propiedad también se rige por arancel oficial y habitualmente representa entre el 0,2% y el 0,4% del precio escriturado. No es obligatoria en sentido estricto —la propiedad se transmite con la escritura— pero es altamente recomendable porque otorga protección frente a terceros y es requisito para obtener financiación hipotecaria.

El valor de referencia catastral — compruébelo antes de escriturar

Desde la Ley 11/2021, la base mínima del ITP es el valor de referencia catastral del inmueble, si este es superior al precio pactado. Esto significa que si escritura por un precio por debajo de ese valor, la Agencia Tributaria puede girar una liquidación complementaria calculando el ITP sobre el valor de referencia. Su abogado debe consultar este valor antes de escriturar. Si considera que el valor de referencia no refleja el precio de mercado real, puede impugnarlo mediante una tasación pericial contradictoria —un proceso que puede tardar meses pero que en propiedades de alto valor puede justificarse ampliamente.

Poder notarial — cómo comprar sin estar físicamente en España

Si no puede estar presencialmente en España en alguna de las fases del proceso, puede otorgar un poder notarial a su abogado para que actúe en su nombre: firma del contrato de arras, escritura de compraventa, liquidación de impuestos y cualquier otro trámite. Puede otorgarse ante un notario español o ante el Consulado General de España en su país de residencia. En muchos países se requiere apostilla del Convenio de La Haya, y el documento debe ser traducido al español por un traductor jurado. Coste: entre 100€ y 400€.

Inspección técnica — la mejor inversión en una segunda mano

En propiedades de segunda mano, se recomienda contratar una inspección técnica antes de firmar el contrato de arras. La realiza un arquitecto técnico o aparejador colegiado y cuesta entre 300€ y 2.000€ según la superficie y complejidad. El informe cubre el estado estructural, instalaciones eléctricas, fontanería, cubierta y carpintería. Si revela problemas graves, el comprador puede retirarse recuperando el depósito de reserva — convirtiendo un gasto de 300€–500€ en el seguro que evitó una pérdida de decenas de miles. En obra nueva no es necesaria: las garantías legales del promotor cubren estos aspectos.

Garantías del comprador de obra nueva

La Ley 20/2015 obliga al promotor a garantizar todos los pagos anticipados mediante aval bancario o seguro de caución. Si el promotor no entrega o cae en concurso de acreedores, el comprador puede recuperar íntegramente las cantidades aportadas. Verifique que el promotor entrega el aval correspondiente a cada pago antes de la entrega. Adicionalmente, las viviendas nuevas tienen garantías legales de construcción: 1 año para defectos de acabados, 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad, y 10 años para vicios o defectos estructurales. La Licencia de Primera Ocupación debe ser entregada junto con las llaves; sin ella no es posible dar de alta los suministros.

Ejemplos numéricos reales

Caso 1 — Obra nueva, 500.000€

Desglose de costes — obra nueva 500.000€ en Andalucía (2026)

Caso 2 — Obra nueva, 1.000.000€

Desglose de costes — obra nueva 1.000.000€ en Andalucía (2026)

Caso 3 — Segunda mano, 500.000€

Desglose de costes — segunda mano 500.000€ en Andalucía (2026)

Caso 4 — Segunda mano, 1.000.000€

Desglose de costes — segunda mano 1.000.000€ en Andalucía (2026)

Costes recurrentes tras la compra — introducción

Una vez completada la compra, comienzan las obligaciones fiscales y económicas recurrentes: el IBI anual, la cuota de comunidad de propietarios, el seguro del hogar y, si procede, el mantenimiento de jardín y piscina. Si la propiedad no es su residencia habitual en España, también tendrá obligaciones fiscales anuales ante la Agencia Tributaria — ya sea que la alquile o la tenga a su disposición sin alquilar. Para el detalle completo de estas obligaciones, tipos aplicables por perfil de propietario y estrategias de optimización, consulte: Costos anuales de un inmueble en España : Guía para Propietarios 2026.

Costes anuales orientativos del propietario en la Costa del Sol

Checklist pre-compra — qué verificar antes de firmar

• Nota Simple actualizada del Registro de la Propiedad — confirma titularidad, cargas y embargos.
• Licencia de Primera Ocupación (LPO) — acredita la legalidad y habitabilidad del inmueble.
• Certificado catastral — referencia y concordancia con el Registro.
• Último recibo del IBI — acredita pago al corriente.
• Certificado de deuda cero de la comunidad de propietarios.
• Certificado de eficiencia energética — obligatorio para la compraventa.
• Valor de referencia catastral — para calcular la base mínima del ITP.
• En obra nueva: aval bancario de los pagos anticipados y certificado de fin de obra.

Cómo calcular su presupuesto total

• Identifique si es obra nueva (IVA 10% + AJD 1,2%) o segunda mano (ITP 7% + AJD 1,2%).
• Añada un 1,21% del precio para honorarios de abogado (1% + IVA 21%).
• Estime notaría y registro en conjunto como el 0,5%–0,9% del precio de compra.
• En segunda mano, añada entre 300€ y 2.000€ para la inspección técnica.
• Reserve un margen adicional del 0,5%–1% para imprevistos.
• Si necesita hipoteca, consulte los costes de tasación (400€–1.200€) con su banco.

Mas información: Agencia Tributaria.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto hay que añadir al precio de compra en concepto de impuestos y gastos en Andalucía?

Entre el 10% y el 14% adicional sobre el precio escriturado. En segunda mano: ITP 7% + AJD 1,2% + notaría y registro (~0,8%) + abogado (~1,21% con IVA) = aproximadamente el 10%–11%. En obra nueva: IVA 10% + AJD 1,2% + los mismos gastos profesionales = aproximadamente el 13%–14%.

¿Cuál es la diferencia entre IVA e ITP?

El IVA (10%) se aplica en la primera transmisión de viviendas nuevas. El ITP (7% en Andalucía) se aplica en la compra de vivienda de segunda mano o sucesivas transmisiones. Nunca se aplican los dos a la vez. La distinción clave es si es la primera venta desde la construcción (IVA) o si ya ha habido una venta anterior (ITP).

¿Es obligatorio contratar un abogado para comprar en España?

No es obligatorio por ley, pero es imprescindible en la práctica para compradores no residentes. El notario en España es un funcionario neutral que da fe de la escritura —no representa al comprador. Sin abogado independiente, el comprador puede no detectar cargas ocultas, licencias irregulares o deudas de comunidad que son perfectamente evitables con la due diligence adecuada. Los honorarios (~1% + IVA) son una inversión menor frente a los riesgos de no tenerlo.

¿Qué es el AJD y quién lo paga?

El AJD (Actos Jurídicos Documentados) es un impuesto autonómico que grava las escrituras notariales. En Andalucía es del 1,2% sobre el precio escriturado. Lo paga siempre el comprador, tanto en obra nueva como en segunda mano, y debe liquidarse en la Agencia Tributaria de Andalucía en los 30 días siguientes a la firma. En las hipotecas, desde la Ley 5/2019, el AJD de la escritura hipotecaria lo paga el banco.

¿Cuánto cobran los notarios en España?

Los honorarios notariales están regulados por arancel oficial, igual en todas las notarías. Para una propiedad de 500.000€ oscilan entre 1.200€ y 1.800€; para una de 1.000.000€, entre 1.800€ y 2.800€. El comprador tiene derecho a elegir el notario; la diferencia entre notarías es de servicio, no de precio.

Fuentes de referencia

• Agencia Tributaria de Andalucía
• Colegio de Notarios
• Colegio de Registradores de España
• Consejo General de la Abogacía Española
• Aranceles notariales y registrales vigentes