Costos anuales de un inmueble en España : Guía para Propietarios 2026

Costos anuales de un inmueble en España : Guía para Propietarios 2026.

Obligaciones fiscales anuales para propietarios residentes y no residentes — Costa del Sol 2026

Fuentes: Agencia Tributaria Española (AEAT), Junta de Andalucía, Ley del IRNR (RDL 5/2004), Ley del IRPF (Ley 35/2006), Ley Reguladora de las Haciendas Locales, Decreto 28/2016 (alquiler turístico Andalucía).

Aviso: Esta guía tiene carácter exclusivamente informativo. Las cifras y tipos impositivos corresponden al marco fiscal vigente en 2026 y pueden variar. Consulte siempre con un asesor fiscal cualificado para su situación específica.

Comprar una propiedad en España no es el final del proceso fiscal: es el inicio de un conjunto de obligaciones tributarias anuales que varían significativamente según el uso del inmueble, el país de residencia del propietario y si la propiedad genera ingresos de alquiler. Esta guía cubre esas obligaciones en su totalidad: el IBI, la tributación de la segunda residencia sin alquilar, y la fiscalidad completa de los ingresos por alquiler — tanto residencial como turístico.

Esta guía no repite los conceptos generales del sistema fiscal español —residencia fiscal, tipos del IRNR, convenios de doble imposición— que están desarrollados en detalle en: Impuestos sobre bienes inmuebles en España 2026. Aquí se entra directamente en la mecánica: qué se declara, cuándo, cómo se calcula y qué se puede optimizar.

Mapa de obligaciones fiscales del propietario

Obligaciones fiscales según uso del inmueble y residencia del propietario — España 2026

IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles

El IBI es el impuesto municipal que paga cualquier propietario en España — residente o no, persona física o jurídica — independientemente de si la propiedad está alquilada, en uso propio o vacía. Se calcula aplicando el tipo fijado por el Ayuntamiento sobre el valor catastral del inmueble. El valor catastral en la Costa del Sol es habitualmente muy inferior al precio de mercado: una propiedad comprada por 1.500.000€ puede tener un valor catastral de 250.000€–350.000€, lo que mantiene el IBI en un rango de 1.500€–2.500€ anuales en la mayoría de los casos de la zona de lujo.

Tipos del IBI y ejemplos de cuota — municipios de la Costa del Sol (2026)

Bonificaciones y particularidades del IBI

• Instalación de energía solar o sistemas de eficiencia energética: muchos ayuntamientos de la Costa del Sol ofrecen bonificaciones del 10%–50% durante los primeros años. Consulte con el Ayuntamiento los requisitos específicos.
• Domiciliación bancaria: algunos municipios ofrecen descuentos del 1%–5% sobre la cuota.
• El IBI se devenga el 1 de enero de cada año. Si se vende la propiedad durante el año, es habitual prorratear el IBI entre comprador y vendedor en el momento de la escritura.
• Si el valor catastral parece desproporcionadamente alto, puede impugnarse ante el Catastro con una tasación independiente.

Propiedad de uso propio sin alquilar — la imputación de rentas

Si posee una segunda vivienda en España que no alquila, la ley le atribuye una renta ficticia calculada como el 1,1% del valor catastral —o el 2% si el valor catastral no ha sido revisado en los últimos diez años. Esa base presunta tributa al tipo del IRPF o IRNR según su estatus de residencia. No es un impuesto que pueda evitarse: mientras sea propietario de una segunda vivienda en España, la obligación existe aunque la propiedad no genere un solo euro de ingreso.

La imputación solo se calcula sobre los días del año en que la propiedad está a su disposición sin estar alquilada. Si alquila la propiedad parte del año, la imputación se calcula proporcionalmente sobre los días de uso propio. Llevar un registro preciso de los días alquilados puede reducir significativamente la base de imputación.

Cálculo de la imputación de rentas por perfil de propietario — valor catastral 200.000€ revisado (2026)

Tributación de los ingresos por alquiler — régimen completo

La diferencia entre el 19% sobre ingresos netos (no residente UE) y el 24% sobre ingresos brutos (no residente fuera UE) es en la práctica mucho mayor que los 5 puntos nominales. Si los gastos operativos representan el 35% del ingreso bruto — una cifra habitual en alquiler vacacional con gestión profesional — el tipo efectivo del no residente UE sobre el ingreso bruto es del 12,35%, frente al 24% del no residente fuera de la UE. Ejemplo concreto: una propiedad en Marbella que genera 30.000€ brutos con 10.000€ de gastos. El no residente UE paga 19% × 20.000€ netos = 3.800€. El no residente fuera de la UE paga 24% × 30.000€ brutos = 7.200€. La misma propiedad, los mismos ingresos, casi el doble de cuota.

Tributación de ingresos por alquiler — comparativa por perfil (2026)

Gastos deducibles para residentes y no residentes UE/EEE

• Mantenimiento y reparaciones del inmueble (no mejoras, que se capitalizan).
• Cuota de la comunidad de propietarios, incluyendo derramas por servicios ordinarios.
• IBI proporcional al periodo alquilado.
• Seguro del hogar y seguro de impago de alquiler.
• Honorarios de agencia inmobiliaria o plataforma (Airbnb, Booking, VRBO, etc.).
• Honorarios de gestoría o asesoría fiscal por la gestión del alquiler.
• Amortización del inmueble: 3% anual sobre el valor de construcción (excluido el suelo).
• Intereses del préstamo hipotecario si hay financiación sobre el inmueble.
• Gastos de publicidad, fotografía y mantenimiento de anuncios.
• Suministros si están incluidos en el precio del alquiler.

Alquiler parcial — cuando la propiedad se usa y se alquila

Si la propiedad se alquila solo parte del año y el resto permanece a disposición del propietario, coexisten dos regímenes en la misma declaración: los ingresos de los periodos alquilados tributan como rentas de alquiler al tipo correspondiente, y los días de uso propio generan imputación de rentas ficticia proporcional. Los gastos son deducibles solo en proporción a los días efectivamente alquilados. Por ejemplo, si la propiedad se alquila 120 días y está en uso propio 245 días, solo el 32,9% de los gastos anuales puede deducirse de los ingresos de alquiler. La amortización se divide de igual forma.

Alquiler turístico en Andalucía — requisitos específicos

El alquiler vacacional en Andalucía requiere inscripción previa en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA), regulado por el Decreto 28/2016. La inscripción es obligatoria antes de publicar el inmueble en cualquier plataforma. Los requisitos técnicos incluyen ventilación directa al exterior en todas las habitaciones, sistemas de calefacción y refrigeración, botiquín de primeros auxilios, y acceso 24 horas. La multa por alquilar sin registrarse puede llegar a 18.000€.

Fiscalmente, los ingresos del alquiler turístico tributan exactamente igual que los del alquiler residencial: 19% para residentes y no residentes UE/EEE sobre ingresos netos, y 24% para no residentes fuera de la UE sobre ingresos brutos. No existe ningún régimen fiscal especial por ser alquiler turístico frente al residencial.

La sociedad española (SL) para alquiler — cuándo tiene sentido

Bajo el Impuesto sobre Sociedades, el tipo general es del 25% (15% los dos primeros años) sobre el beneficio neto. Puede deducirse todos los gastos operativos más la amortización del inmueble. Para un no residente fuera de la UE que de otro modo tributaría al 24% sobre el ingreso bruto, la diferencia puede ser muy significativa. Con gastos del 35% sobre el ingreso bruto, el tipo efectivo de la sociedad sobre el ingreso bruto es del 16,25%, frente al 24% sin sociedad.

Sociedad española (SL) para inversión inmobiliaria en alquiler — análisis coste-beneficio

La sociedad tiene sentido para: no residentes fuera de la UE con alquiler activo y gastos significativos, carteras de tres o más propiedades, o proyectos de inversión activa. No es recomendable para: una sola propiedad de uso principalmente personal, inversores con residencia en la UE que pueden deducir gastos individualmente al 19%, o propietarios con baja carga de gestión que no justifican los costes fijos. El análisis fiscal completo de la sociedad como estructura de compra está desarrollado en: Impuestos sobre bienes inmuebles en España 2026.

Costes recurrentes no fiscales del propietario

Costes anuales habituales de un propietario en la Costa del Sol

Preguntas frecuentes

¿Cuánto es el IBI anual de una propiedad en Marbella?

El IBI en Marbella se calcula aplicando el tipo municipal (aproximadamente 0,58%) sobre el valor catastral del inmueble. Para una propiedad con valor catastral de 200.000€, el IBI sería de unos 1.160€ anuales. Los valores catastrales en Marbella suelen ser significativamente inferiores al precio de mercado: una propiedad comprada por 1.000.000€ puede tener un valor catastral de 150.000€–250.000€, lo que resulta en un IBI de entre 870€ y 1.450€ anuales.

¿Tienen que pagar impuestos los propietarios no residentes aunque no alquilen su propiedad?

Sí. Los propietarios no residentes tienen dos obligaciones fiscales anuales aunque la propiedad no genere ningún ingreso: el IBI (como cualquier propietario) y el IRNR por imputación de rentas inmobiliarias. Esta segunda obligación tributa sobre una renta ficticia equivalente al 1,1% del valor catastral (o al 2% si no ha sido revisado en los últimos diez años). Se declara mediante el Modelo 210 una vez al año. Los ciudadanos UE/EEE pagan el 19% sobre esa base; los de fuera de la UE pagan el 24%.

¿Cuánto paga un propietario no residente por ingresos de alquiler en España?

Depende de su país de residencia. Los no residentes en la UE o el EEE tributan al 19% sobre los ingresos netos — después de deducir gastos como comunidad, IBI, seguros, mantenimiento, amortización y honorarios de gestión. Los no residentes fuera de la UE (ciudadanos del Reino Unido post-Brexit, americanos, latinoamericanos, etc.) tributan al 24% sobre los ingresos brutos sin poder deducir ningún gasto. Ambos presentan el Modelo 210 trimestralmente.

¿Qué ocurre si no presento el Modelo 210 como propietario no residente?

No presentar el Modelo 210 es una infracción tributaria que puede conllevar sanciones de entre el 50% y el 150% de la cuota no ingresada, más intereses de demora del 4,06% anual. La Administración detecta los incumplimientos cruzando datos del Catastro y del Registro de la Propiedad, e inicia un procedimiento de regularización por los últimos cuatro años no prescritos. Regularizar voluntariamente antes de que Hacienda actúe reduce las sanciones al 10%–25% de la cuota según el tiempo transcurrido.

¿Puede crearse una sociedad para pagar menos impuestos por alquiler en España?

Puede ser ventajoso en determinados casos, especialmente para no residentes fuera de la UE con alquiler activo. Una sociedad española (SL) tributa al 25% sobre el beneficio neto (15% los dos primeros años) y puede deducir todos los gastos operativos y la amortización. Sin embargo, añade costes fijos de gestión recurrentes y tiene implicaciones en la transmisión que deben analizarse caso a caso con un asesor fiscal especializado.

¿Se puede deducir el IBI de los impuestos de alquiler?

Sí, para residentes y no residentes UE/EEE que tributan sobre ingresos netos. El IBI se deduce de forma proporcional a los días del año en que la propiedad está efectivamente alquilada. Si la propiedad se alquila 150 días al año, el 41% del IBI anual es deducible. Los no residentes fuera de la UE no pueden deducir el IBI porque tributan sobre el ingreso bruto sin deducciones.

Fuentes de referencia

• Agencia Tributaria Española (AEAT) — aeat.es
• Mas información: Agencia Tributaria Española
• Junta de Andalucía
• Ley del IRNR (RDL 5/2004)
• Ley del IRPF (Ley 35/2006)
• Ley Reguladora de las Haciendas Locales
• Decreto 28/2016 (alquiler turístico Andalucía)