Vollständiger Steuerüberblick: Steuern beim Kauf, während der Eigentümerschaft, bei Mieteinnahmen und beim Verkauf — Costa del Sol 2026
Quellen: Spanische Steuerbehörde (AEAT), Junta de AndalucÃa — Finanzministerium, Spanisches Finanzministerium, Einkommensteuergesetz (Ley 35/2006), Nichtresidentensteuergesetz (RDL 5/2004), Vermögensteuergesetz 19/1991, Gesetz 11/2021 zur Bekämpfung von Steuerbetrug.
Hinweis: Dieser Leitfaden dient ausschließlich Informationszwecken und ersetzt keine professionelle Steuerberatung. Das spanische Steuersystem ist komplex und unterliegt laufenden Änderungen. Jede Steuersituation ist individuell und hängt vom Wohnsitzstatus, der Eigentumsstruktur und der persönlichen Anlagestrategie ab. Wir empfehlen, mit einem qualifizierten Steuerberater in Spanien und gegebenenfalls auch in Ihrem Heimatland zusammenzuarbeiten.
Eine Immobilie in Spanien zu kaufen — vor allem an der Costa del Sol — ist eine Entscheidung, die weit über den Kaufpreis hinausgeht. Das spanische Steuersystem begründet Pflichten in vier verschiedenen Phasen des Immobilien-Lebenszyklus: beim Kauf, während der Eigentümerschaft, bei der Erzielung von Mieteinnahmen sowie beim Verkauf oder der Vererbung. Diese vollständige Steuerübersicht vor dem Kauf zu kennen ist keine Option — sie ist die Grundlage jeder fundierten Investitionsentscheidung.
Das System funktioniert gleichzeitig auf drei Verwaltungsebenen — national, regional und kommunal — und behandelt Eigentümer je nach steuerlichem Wohnsitz grundlegend unterschiedlich. Ein amerikanischer, britischer, deutscher oder lateinamerikanischer Käufer, der nicht steuerlich in Spanien ansässig ist, zahlt andere Steuern als ein Resident: Die anwendbaren Steuersätze sind unterschiedlich, die abzugsfähigen Ausgaben unterscheiden sich, und die Meldepflichten sind andere.
Andalusien bietet zudem konkrete steuerliche Vorteile gegenüber anderen mediterranen Regionen: Der ITP-Grunderwerbsteuersatz von 7 % gehört zu den niedrigsten in Spanien, die Vermögensteuer ist zu 100 % bonifiziert, und die Erbschaftsteuer ist für direkte Familienmitglieder nahezu symbolisch. Wer verschiedene Regionen Spaniens vergleicht, stellt fest, dass diese Unterschiede über die Haltedauer hinweg Zehn- bis Hunderttausende von Euro ausmachen können.
Relevante Steuern für den Immobilienkäufer in Spanien — vollständiger Lebenszyklus (2026)
| Steuer | Zeitpunkt | Satz / Referenz | Zuständig |
|---|---|---|---|
| MwSt. — IVA (Neubau) | Kauf | 10 % Wohnimmobilie / 21 % eigenständige Garage | AEAT (national) |
| Grunderwerbsteuer — ITP (Bestandsimmobilie) | Kauf | 7 % in Andalusien | Junta de AndalucÃa |
| Urkundensteuer — AJD | Kauf | 1,2 % in Andalusien | Junta de AndalucÃa |
| Grundsteuer — IBI | Eigentümerschaft (jährlich) | 0,3 %–1,1 % des Katasterwerts | Gemeindeverwaltung |
| IRNR — fiktive Mieteinnahmen | Eigentümerschaft (jährlich) | 19 % EU / 24 % Nicht-EU auf 1,1 % des Katasterwerts | AEAT |
| IRPF / IRNR (Mieteinnahmen) | Eigentümerschaft — bei Vermietung | 19–47 % Residenten / 19 % EU-Nichtresidenten / 24 % Nicht-EU | AEAT + Regionale Steuerbehörde |
| Vermögensteuer | Eigentümerschaft (jährlich) | 0 % in Andalusien (100 % Bonifikation) | Regionalregierung |
| Solidaritätsteuer — ISGF | Eigentümerschaft (jährlich) | 1,7 %–3,5 % auf Nettovermögen > 3,7 Mio. € | AEAT (national) |
| Kapitalertragsteuer (IRPF/IRNR) | Verkauf | 19–28 % Residenten / 19 % Nichtresidenten (Einheitssatz) | AEAT + Regionalregierung |
| Kommunale Wertzuwachssteuer — PlusvalÃa (IIVTNU) | Verkauf | Auf Basis des Anstiegs des katastermäßigen Bodenwerts | Gemeindeverwaltung |
| Erbschaftsteuer — ISD | Erbschaft | Andalusien: 99 % Ermäßigung für direkte Familienangehörige | Regionalregierung |
Der steuerliche Wohnsitz ist die zentrale Achse des spanischen Steuersystems für Immobilieneigentümer. Es geht nicht um die Staatsangehörigkeit oder den Standort der Immobilie — es geht darum, wo der Eigentümer als Person steuerpflichtig ist. Ein deutscher Käufer, der mehr als 183 Tage pro Jahr in Spanien verbringt, wird zum steuerlichen Residenten Spaniens und wird entsprechend besteuert. Ein britischer Käufer, der nur im Sommer kommt, bleibt steuerlicher Nichtresident und unterliegt einem völlig anderen Regime.
Der steuerliche Wohnsitz in Spanien entsteht, wenn mindestens eines von drei Kriterien erfüllt ist: mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien verbringen, Spanien als Hauptstandort der wirtschaftlichen Tätigkeiten oder beruflichen Interessen haben, oder wenn der nicht getrennt lebende Ehepartner oder minderjährige Kinder ihren gewöhnlichen Aufenthalt in Spanien haben. Diese Kriterien sind alternativ — eines genügt.
Wesentliche steuerliche Unterschiede nach Wohnsitzstatus — Immobilienkäufer in Spanien (2026)Â
| Formular / Steuerkonzept | Steueransässig in Spanien | Nicht-Ansässiger — EU / EWR | Nicht-Ansässiger — außerhalb EU (UK, USA, Lateinamerika…) |
|---|---|---|---|
| Steuerbemessungsgrundlage | Weltweites Einkommen | Nur Einkünfte aus spanischen Quellen | Nur Einkünfte aus spanischen Quellen |
| Formular 100 — IRPF Jährliche Einkommensteuererklärung |
Ja — Juni jedes Jahr | Nicht anwendbar | Nicht anwendbar |
| Formular 210 * — Unterstellte Mieteinnahmen Nicht vermietete Immobilie |
Nicht anwendbar | 19% auf 1,1% des Katasterwerts — jährlich | 24% auf 1,1% des Katasterwerts — jährlich |
| Formular 210 * — Mieteinnahmen Wenn die Immobilie vermietet wird |
19%–47% auf Nettoeinkünfte (IRPF Formular 100) | 19% auf Nettoeinkünfte — vierteljährlich oder jährlich | 24% auf Bruttoeinkünfte — vierteljährlich oder jährlich |
| Formular 210 * — Veräußerungsgewinn Beim Verkauf der Immobilie |
19%–28% Sparsteuerskala (IRPF Formular 100) | 19% Einheitssatz — innerhalb von 4 Monaten nach Beurkundung | 19% Einheitssatz — innerhalb von 4 Monaten nach Beurkundung |
| 3% Quellensteuer beim Kauf von einem Nicht-Ansässigen | Nicht anwendbar beim Kauf | Käufer behält 3% des Preises ein, wenn der Verkäufer nicht ansässig ist | Käufer behält 3% des Preises ein, wenn der Verkäufer nicht ansässig ist |
| IBI — Kommunale Grundsteuer | Ja — jährlich | Ja — jährlich | Ja — jährlich |
| Vermögensteuer | Weltweites Vermögen — Andalusien 0% | Nur Vermögen in Spanien — Andalusien 0% | Nur Vermögen in Spanien — Andalusien 0% |
| Solidaritätssteuer (ISGF) | Weltweites Vermögen wenn >3,7 Mio. € netto | Nur Vermögen in Spanien wenn >3,7 Mio. € | Nur Vermögen in Spanien wenn >3,7 Mio. € |
| Formular 720 — Auslandsvermögen | Ja, wenn Auslandsvermögen >50.000€ | Nicht anwendbar | Nicht anwendbar |
| Erbschaftsteuer | Andalusien: 99% Ermäßigung für direkte Familie | Andalusien: 99% Ermäßigung für direkte Familie | Andalusien: 99% Ermäßigung für direkte Familie |
* Formular 210 ist die einheitliche Steuererklärung für Nicht-Ansässige in Spanien (IRNR — Einkommensteuer für Nicht-Ansässige in Spanien). Es kann im selben Jahr mehrfach für verschiedene Steuertatbestände eingereicht werden. Unterstellte Mieteinnahmen und tatsächliche Mieteinnahmen schließen sich gegenseitig für die Zeiträume aus, in denen die Immobilie vermietet wird.
Die Autonomen Gemeinschaften Spaniens können eigene Bonifikationen auf übertragene Steuern gewähren. Andalusien hat diese Befugnis konsequent genutzt, um sich als eine der steuerlich wettbewerbsfähigsten Regionen Spaniens zu positionieren. Die drei wichtigsten Vorteile für Immobilienkäufer sind der ITP-Satz von 7 % — niedriger als in Katalonien, Valencia und den Balearen mit 10–11 % —, die 100%ige Befreiung von der Vermögensteuer und die 99%ige Ermäßigung der Erbschaftsteuer für direkte Familienangehörige. Bei einer Bestandsimmobilie im Wert von 1.000.000 € bedeutet allein der ITP-Unterschied gegenüber den Balearen eine Ersparnis von 40.000 € beim Kauf.
Bei der Beurkundung des Kaufs muss der Käufer die Haupterwerbssteuer übernehmen — MwSt. bei Neubau, ITP bei Bestandsimmobilien — zuzüglich der Urkundensteuer AJD und der Kosten für Notar, Grundbuch und Rechtsanwalt. Insgesamt kommen je nach Immobilientyp zwischen 10 % und 14 % auf den beurkundeten Kaufpreis hinzu.
Zusammenfassung der Erwerbskosten in Andalusien — Neubau vs. Bestandsimmobilie (2026)
| Position | Neubau | Bestandsimmobilie | Hinweise |
|---|---|---|---|
| MwSt. / Grunderwerbsteuer (IVA / ITP) | 10 % | 7 % | Gelten nie gleichzeitig — immer nur eine der beiden |
| Urkundensteuer (AJD) | 1,2 % | 1,2 % | Gilt immer in beiden Fällen |
| Notar + Grundbuch | ~0,5–0,9 % | ~0,5–0,9 % | Amtlich festgelegte Gebühren |
| Anwaltshonorar | ~1 % + MwSt. | ~1 % + MwSt. | Unverzichtbar für Nichtresidenten |
| GESAMTSCHÄTZUNG | ~12,7–14 % | ~9,7–11 % | Auf den beurkundeten Kaufpreis |
Eine vollständige Aufschlüsselung mit konkreten Beispielen zu 500.000 € und 1.000.000 € — einschließlich des regionalen ITP-Vergleichs, der Anwaltshonorare nach Preisklasse, des Notarverfahrens und der Checkliste der Unterlagen vor der Unterzeichnung — finden Sie in unserem detaillierten Leitfaden: Kaufnebenkosten für Immobilien in Andalusien — Leitfaden 2026.
Seit dem Gesetz 11/2021 verwendet die Steuerbehörde den Katasterreferenzwert als Mindestbemessungsgrundlage für die ITP. Liegt der beurkundete Kaufpreis unter diesem Wert, wird die Steuer auf Basis des Referenzwerts — nicht des vereinbarten Preises — berechnet, was zu einer Nachveranlagung führt. In Hochpreisgebieten wie Marbella oder Sotogrande, wo die Marktpreise schneller gestiegen sind als die Katasteraktualisierungen, ist der Referenzwert häufig niedriger als der Marktpreis, was kein Problem darstellt. In anderen Gebieten kann das Gegenteil der Fall sein. Ihr Anwalt muss den Katasterreferenzwert vor der Beurkundung prüfen.
Der IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die jährliche Grundsteuer, die jeder Immobilieneigentümer in Spanien zahlt — Resident oder Nichtresident —, unabhängig davon, ob die Immobilie Einnahmen erzielt. Er wird berechnet, indem der von der Gemeinde festgesetzte Satz — zwischen 0,3 % und 1,1 % — auf den Katasterwert der Immobilie angewendet wird. An der Costa del Sol liegen die Katasterwerte in der Regel weit unter den Marktpreisen: Eine Immobilie im Wert von 1.000.000 € kann einen Katasterwert von 150.000–250.000 € haben, was den jährlichen IBI in den meisten Gemeinden zwischen 800 € und 2.000 € hält. Für genaue Beträge nach Gemeinde und verfügbare Bonifikationen lesen Sie unseren Leitfaden: Steuern und Kosten als Immobilieneigentümer in Spanien.
Einer der Aspekte des spanischen Steuersystems, der internationale Käufer am meisten überrascht, ist die Besteuerung fiktiver Mieteinnahmen (Imputación de Rentas). Wenn Sie eine Zweitwohnung in Spanien besitzen, die Sie nicht vermieten — die Sie lediglich zur Verfügung haben, ohne Einnahmen zu erzielen — schreibt das Gesetz Ihnen dennoch ein fiktives Einkommen von 1,1 % des Katasterwerts zu (oder 2 %, wenn der Katasterwert in den letzten zehn Jahren nicht aktualisiert wurde). Dieses fiktive Einkommen wird zum für Sie geltenden IRPF- oder IRNR-Satz besteuert. Bei einem Nichtresidenten mit einer Immobilie mit einem Katasterwert von 200.000 € liegt der Jahresbetrag zwischen 418 € (EU, 19 %) und 528 € (Nicht-EU, 24 %). Viele Nichtresidenten kennen diese Pflicht jahrelang nicht und häufen Strafen an, die ein Vielfaches der ursprünglichen Steuer betragen können.
Andalusien gewährt eine 100%ige Bonifikation auf die Vermögensteuer, was in der Praxis einem effektiven Steuersatz von 0 % entspricht. Die Erklärungspflicht besteht jedoch weiterhin, wenn das Nettovermögen 2.000.000 € übersteigt (auch wenn die Steuerschuld null ist). Zusätzlich kann die Solidaritätsteuer auf große Vermögen (ISGF) — 2022 als staatliche Ergänzungssteuer eingeführt — von den Autonomen Gemeinschaften nicht bonifiziert werden. Sie gilt für Nettovermögen über etwa 3,7 Millionen Euro (3.000.000 € Grenze + 700.000 € persönlicher Freibetrag), mit Sätzen von 1,7 % bis 3,5 % je nach Stufe. Käufer von Luxusimmobilien mit erheblichem Gesamtvermögen müssen diese Steuer in die Renditeanalyse einbeziehen.
Vermögensteuer und Solidaritätsteuer — Stand Andalusien (2026)
| Steuer | Effektive Schwelle | Satz in Andalusien | Bemessungsgrundlage für Nichtresidenten |
|---|---|---|---|
| Vermögensteuer | Erklärungspflicht bei Nettovermögen > 2.000.000 € | 0 % (100 % Bonifikation) | Nur in Spanien belegene Vermögenswerte |
| Solidaritätsteuer (ISGF) | Steuerpflicht bei Nettovermögen > ~3.700.000 € | 1,7–3,5 % nach Stufe | Nur in Spanien belegene Vermögenswerte |
Wenn Sie die Immobilie vermieten — ob zu Wohnzwecken oder als Ferienvermietung —, hängt das anwendbare Steuerregime direkt von Ihrem Wohnsitzstatus ab. Der Unterschied zwischen 19 % auf Nettoeinnahmen (EU-Nichtresident) und 24 % auf Bruttoeinnahmen (Nicht-EU-Nichtresident) ist in der Praxis weit größer als die nominellen 5 Prozentpunkte. Bei einer Immobilie, die jährlich 30.000 € einbringt und 10.000 € Betriebskosten verursacht, zahlt der EU-Nichtresident 3.800 € und der Nicht-EU-Nichtresident 7.200 € — fast das Doppelte bei gleicher Immobilie und gleichem Einkommen.
Für alle Details zur Mietbesteuerung — Sätze nach Profil, abzugsfähige Ausgaben, Fristen für Formular 210, das Regime der Ferienvermietung unter Decreto 28/2016 und die spanische GmbH (SL) als alternative Struktur — lesen Sie: Steuern und Kosten als Immobilieneigentümer in Spanien.
Beim Verkauf der Immobilie entsteht aus der Differenz zwischen dem Veräußerungswert und dem Anschaffungswert — beide nach spezifischen Regeln berechnet — ein steuerpflichtiger Kapitalgewinn. Der Anschaffungswert umfasst den Kaufpreis zuzüglich aller beim Kauf angefallenen Kosten: ITP oder MwSt., Notar, Grundbuch, Anwaltshonorar sowie belegte Renovierungen und Verbesserungen. Eine sorgfältige Dokumentation aller dieser Kosten kann die Steuerbemessungsgrundlage erheblich senken.
Für Steuerresidenten in Spanien gilt die Kapitalertragsskala: 19 % bis 6.000 €, 21 % von 6.000 € bis 50.000 €, 23 % von 50.000 € bis 200.000 €, und 28 % darüber hinaus. Für Nichtresidenten beträgt der Satz einheitlich 19 %, unabhängig von der Höhe des Gewinns. Wenn der Verkäufer Nichtresident ist, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % des beurkundeten Verkaufspreises einzubehalten und innerhalb von 30 Tagen nach der Beurkundung an die Steuerbehörde abzuführen. Dieser Einbehalt ist eine Vorauszahlung auf die IRNR-Schuld des Verkäufers: Übersteigt der einbehaltene Betrag die tatsächliche Steuerschuld, kann der Verkäufer die Differenz über Formular 210 zurückfordern.
Beim Verkauf fällt zudem die kommunale Wertzuwachssteuer (PlusvalÃa / IIVTNU) an — eine Gemeindesteuer auf den Anstieg des katastermäßigen Bodenwerts seit der letzten Eigentumsübertragung. Ihre Höhe hängt von der Gemeinde, dem Kataster-Bodenwert und der Haltedauer ab. Seit 2021 kann bei einem Verkauf ohne realen Wertzuwachs oder mit Verlust gegenüber der Gemeinde nachgewiesen werden, dass keine Steuer anfällt.
Andalusien bietet für direkte Familienangehörige außerordentlich günstige Bedingungen bei der Erbschaftsteuer. Die Kombination aus einem Freibetrag von 1.000.000 € pro Erbe und einer Ermäßigung von 99 % auf die verbleibende Steuerschuld bewirkt, dass die effektive Steuerbelastung in den meisten Fällen unter 0,5 % des Erbwerts liegt. Bei Erbschaften zwischen direkten Familienangehörigen (Ehepartner, Kinder, Eltern) unter 1.000.000 € pro Erbe kann die Steuer praktisch null betragen. Dieser Vorteil steht in krassem Gegensatz zu Regionen wie Katalonien oder den Balearen, wo der Steuersatz ohne nennenswerte Ermäßigungen bis zu 34 % erreichen kann.
Für Käufer mit erheblichem Vermögen oder solche, die Vermögenswerte an ihre Erben weitergeben möchten, kann der Unterschied zwischen einem Kauf in Andalusien und in anderen spanischen oder europäischen Regionen über die Haltedauer hinweg Hunderttausende von Euro ausmachen. Die Nachlassplanung sollte von Anfang an in die Investitionsstruktur einbezogen werden.
Spanien hat Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung mit mehr als 90 Ländern abgeschlossen, darunter die USA, das Vereinigte Königreich, Deutschland, Frankreich, die Niederlande, die Schweiz und die meisten lateinamerikanischen Länder. Diese Abkommen legen fest, welches Land das vorrangige Besteuerungsrecht für jede Einkunftsart hat, und ermöglichen Steueranrechnungen für bereits im anderen Land gezahlte Steuern. In der Praxis hat Spanien für in Spanien belegene Immobilien das vorrangige Besteuerungsrecht sowohl auf Mieteinnahmen als auch auf Kapitalgewinne beim Verkauf. Die Anrechnung der in Spanien gezahlten Steuern auf die Steuerschuld im Wohnsitzland erfordert jedoch spezialisierte Beratung im Bereich internationales Steuerrecht.
Einige Investoren erwägen den Erwerb über eine spanische Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Sociedad Limitada / SL). Im Rahmen der Körperschaftsteuer beträgt der allgemeine Satz 25 % (15 % in den ersten zwei Jahren) auf den Nettogewinn, wobei alle Betriebskosten und die Abschreibung der Immobilie abgezogen werden können. Für einen Nicht-EU-Nichtresidenten, der andernfalls mit 24 % auf Bruttoeinnahmen ohne Abzüge besteuert würde, kann die Ersparnis sehr erheblich sein.
Die GmbH-Struktur ist jedoch nicht für alle Profile geeignet. Sie verursacht laufende Fixkosten für Verwaltung — Buchhaltung, Steuererklärungen, Geschäftsführung — und birgt eine wichtige Falle beim Verkauf: Wenn die Gesellschaft eine einzige Immobilie hält und die Anteile verkauft werden, kann die Transaktion ITP-pflichtig sein, als ob die Immobilie direkt übertragen würde. Die SL-Struktur eignet sich am besten für Portfolios mit drei oder mehr Immobilien, für Nicht-EU-Nichtresidenten mit aktivem Mietbetrieb oder für aktive Investitionsprojekte. Spezialisierte Beratung ist unerlässlich, bevor die Struktur entschieden wird.
Hier mehr erfahren Spanische Steuerbehörde (AEAT)
Der steuerliche Wohnsitz in Spanien entsteht, wenn mindestens eines von drei Kriterien erfüllt ist: mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien verbringen, den Hauptmittelpunkt der wirtschaftlichen oder beruflichen Tätigkeit in Spanien haben, oder wenn der nicht getrennt lebende Ehepartner oder minderjährige Kinder ihren gewöhnlichen Aufenthalt in Spanien haben. Eines genügt. Als steuerlicher Resident wird das weltweite Einkommen zur Bemessungsgrundlage — nicht nur das spanische —, Mieteinnahmen werden nach IRPF (statt IRNR) besteuert, und Sie erhalten Zugang zu Abzügen und Steuervorteilen, die Residenten vorbehalten sind. Die Steuerverwaltung wird komplexer, kann aber mit richtiger Planung in vielen Fällen insgesamt effizienter sein.
Bürger der USA, Mexikos, Kolumbiens, Argentiniens und anderer Länder außerhalb der EU oder des EWR, die nicht steuerlich in Spanien ansässig sind, werden nach dem IRNR mit einem Einheitssatz von 24 % besteuert, ohne die Möglichkeit, Ausgaben bei Mieteinnahmen abzuziehen. In der Praxis bedeutet das: 24 % auf Bruttomieteinnahmen ohne Abzüge, 19–28 % auf Kapitalgewinne beim Verkauf (wie jeder Nichtresident), Pflicht zur jährlichen Abgabe von Formular 210 für fiktive Mieteinnahmen bei Nichtvermietung sowie jährliche Grundsteuer IBI wie jeder andere Eigentümer. Für dieses Profil kann die spanische GmbH eine steuerlich effizientere Alternative sein, insbesondere wenn die Immobilie Mieteinnahmen mit erheblichen Betriebskosten erzielt.
Seit dem 1. Januar 2021 ist das Vereinigte Königreich nicht mehr Mitglied der EU oder des EWR. Britische Nichtresidenten in Spanien wechselten vom IRNR-Satz von 19 % auf 24 % und verloren das Recht, Ausgaben von Mieteinnahmen abzuziehen — sie zahlen nun Steuern auf das Bruttoeinkommen. Für einen Eigentümer, der mit Betriebskosten von 30 % des Bruttoeinkommens vermietet, kann sich die effektive Steuerlast mehr als verdoppeln. Diese Situation hat viele britische Eigentümer dazu veranlasst, den steuerlichen Wohnsitz in Spanien oder die GmbH-Struktur als Alternativen zu prüfen.
Für direkte Familienangehörige (Ehepartner, Kinder, Eltern) ist die Steuerlast in Andalusien nahezu symbolisch. Der Freibetrag von 1.000.000 € pro Erbe zuzüglich der 99%igen Ermäßigung auf die verbleibende Steuerschuld bewirkt, dass die effektive Steuer in den meisten Fällen unter 0,5 % des Erbwerts liegt. Bei Erbschaften zwischen direkten Familienmitgliedern unter 1.000.000 € pro Erbe kann die Steuer praktisch null betragen. Dieser Vorteil ist eines der stärksten Argumente für eine Immobilieninvestition in Andalusien gegenüber anderen spanischen oder europäischen Regionen.
Beim Kauf einer Immobilie von einem in Spanien nicht ansässigen Verkäufer ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % des beurkundeten Verkaufspreises einzubehalten und innerhalb von 30 Tagen nach der Beurkundung an die Steuerbehörde abzuführen. Dieser Einbehalt ist eine Vorauszahlung auf die mögliche IRNR-Steuerschuld des Verkäufers. Übersteigt der Einbehalt die tatsächlich anfallende Steuer — oder entsteht ein Verlust —, kann der Verkäufer die Differenz über Formular 210 innerhalb von vier Monaten nach der Beurkundung zurückfordern. Als Käufer ist dies keine zusätzliche Kostenlast: Der Betrag wird vom Kaufpreis abgezogen, den Sie an den Verkäufer überweisen. Als zukünftiger Verkäufer ist dies ein Mechanismus, den Sie rechtzeitig mit Ihrem Steuerberater planen sollten.
