Nebenkosten Immobilie Spanien: Ratgeber 2026

Nebenkosten Immobilie Spanien: Ratgeber 2026

Steuern und Kosten als Immobilieneigentümer in Spanien

Jährliche Steuerpflichten für ansässige und nicht ansässige Eigentümer — Costa del Sol 2026

Quellen: Spanische Steuerbehörde (AEAT), Junta de Andalucía, Nichtresidentensteuergesetz (RDL 5/2004), Einkommensteuergesetz (Ley 35/2006), Kommunalfinanzierungsgesetz, Decreto 28/2016 (Ferienvermietung Andalusien).

Hinweis: Dieser Leitfaden dient ausschließlich Informationszwecken. Die angegebenen Zahlen und Steuersätze entsprechen dem 2026 geltenden Rechtsrahmen und können sich ändern. Konsultieren Sie stets einen qualifizierten Steuerberater für Ihre individuelle Situation.

Eine Immobilie in Spanien zu kaufen ist nicht das Ende des Steuerprozesses — es ist der Beginn einer Reihe jährlicher Steuerpflichten, die je nach Nutzung der Immobilie, dem Steuerwohnsitz des Eigentümers und ob die Immobilie Mieteinnahmen erzielt erheblich variieren. Dieser Leitfaden deckt diese Pflichten vollständig ab: die Grundsteuer IBI, die Besteuerung eines Zweitwohnsitzes ohne Vermietung sowie die vollständige steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen — sowohl bei Langzeitvermietung als auch bei Ferienvermietung.

Dieser Leitfaden wiederholt nicht die allgemeinen Konzepte des spanischen Steuersystems — steuerlicher Wohnsitz, IRNR-Sätze, Doppelbesteuerungsabkommen —, die ausführlich erläutert werden in: Immobiliensteuern in Spanien: Kompletter Leitfaden 2026. Hier geht es direkt um die Praxis: Was wird erklärt, wann, wie wird es berechnet und was lässt sich optimieren.

Überblick über die Steuerpflichten des Eigentümers

Steuerpflichten nach Nutzung der Immobilie und Wohnsitz des Eigentümers — Spanien 2026

IBI — Grundsteuer

Der IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die jährliche Grundsteuer, die jeder Immobilieneigentümer in Spanien zahlt — Resident oder Nichtresident, Privatperson oder Unternehmen —, unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet, selbst genutzt oder leer steht. Sie wird berechnet, indem der von der Gemeinde festgesetzte Satz auf den Katasterwert der Immobilie angewendet wird. An der Costa del Sol liegen die Katasterwerte typischerweise weit unter den Marktpreisen: Eine für 1.500.000 € erworbene Immobilie kann einen Katasterwert von 250.000–350.000 € haben, was die jährliche Grundsteuer in den meisten Luxuslagen bei 1.500–2.500 € hält.

IBI-Sätze und Beispielbeträge — Gemeinden der Costa del Sol (2026)

IBI-Vergünstigungen und praktische Hinweise

• Solarenergie- oder Energieeffizienzanlagen: Viele Gemeinden der Costa del Sol gewähren in den ersten Jahren Bonifikationen von 10–50 %. Informieren Sie sich bei der jeweiligen Gemeinde über die spezifischen Voraussetzungen.
• Lastschriftverfahren: Einige Gemeinden bieten Rabatte von 1–5 % auf den Rechnungsbetrag.
• Der IBI entsteht am 1. Januar jeden Jahres. Wird die Immobilie während des Jahres verkauft, ist es üblich, den IBI bei der Beurkundung anteilig zwischen Käufer und Verkäufer aufzuteilen.
• Erscheint der Katasterwert unverhältnismäßig hoch, kann er beim Katasteramt mit einem unabhängigen Gutachten angefochten werden.

Zweitwohnsitz ohne Vermietung — fiktive Mieteinnahmen

Wenn Sie einen Zweitwohnsitz in Spanien besitzen, den Sie nicht vermieten, schreibt das Gesetz Ihnen ein fiktives Einkommen von 1,1 % des Katasterwerts zu — oder 2 %, wenn der Katasterwert in den letzten zehn Jahren nicht aktualisiert wurde. Diese fiktive Bemessungsgrundlage wird zum für Sie geltenden IRPF- oder IRNR-Satz besteuert. Diese Steuer lässt sich nicht vermeiden: Solange Sie einen Zweitwohnsitz in Spanien besitzen, besteht die Pflicht, auch wenn die Immobilie keinerlei Einnahmen erzielt.

Die fiktiven Mieteinnahmen gelten nur für die Tage des Jahres, an denen die Immobilie dem Eigentümer zur Verfügung steht und nicht vermietet ist. Vermieten Sie die Immobilie einen Teil des Jahres, werden die fiktiven Einnahmen anteilig nur für die Eigennutzungstage berechnet. Eine genaue Aufzeichnung der Vermietungstage kann die Bemessungsgrundlage erheblich reduzieren.

Berechnung der fiktiven Mieteinnahmen nach Eigentümerprofil — Katasterwert 200.000 €, aktualisiert (2026)

Besteuerung von Mieteinnahmen — vollständiges Regime

Der Unterschied zwischen 19 % auf Nettoeinnahmen (EU-Nichtresident) und 24 % auf Bruttoeinnahmen (Nicht-EU-Nichtresident) ist in der Praxis weit größer als die nominellen 5 Prozentpunkte. Wenn die Betriebskosten 35 % der Bruttoeinnahmen ausmachen — ein typischer Wert bei professionell verwalteter Ferienvermietung —, beträgt der effektive Satz des EU-Nichtresidenten auf die Bruttoeinnahmen 12,35 %, während der Nicht-EU-Nichtresident die vollen 24 % auf den gleichen Bruttobetrag zahlt. Konkretes Beispiel: Eine Immobilie in Marbella erzielt 30.000 € Bruttomieteinnahmen pro Jahr bei 10.000 € Betriebskosten. Der EU-Nichtresident zahlt 19 % × 20.000 € netto = 3.800 €. Der Nicht-EU-Nichtresident zahlt 24 % × 30.000 € brutto = 7.200 €. Gleiche Immobilie, gleiche Einnahmen — fast doppelte Steuerlast.

Besteuerung von Mieteinnahmen — Vergleich nach Eigentümerprofil (2026)

Abzugsfähige Ausgaben für Residenten und EU/EWR-Nichtresidenten

• Instandhaltung und Reparaturen der Immobilie (keine Verbesserungen, die aktiviert werden).
• Hausgeldabrechnung der Eigentümergemeinschaft einschließlich ordentlicher Sonderumlagen.
• IBI-Grundsteuer anteilig für den Vermietungszeitraum.
• Wohngebäudeversicherung und Mietausfallversicherung.
• Makler- oder Vermietungsplattformgebühren (Airbnb, Booking, VRBO usw.).
• Steuerberatungs- oder Buchhaltungsgebühren für die Mietverwaltung.
• Gebäudeabschreibung: 3 % pro Jahr auf den Bauwert (ohne Grundstücksanteil).
• Hypothekenzinsen, sofern die Immobilie finanziert ist.
• Werbe-, Foto- und Anzeigenpflegekosten.
• Nebenkosten, sofern im Mietpreis enthalten.

Teilvermietung — wenn die Immobilie genutzt und vermietet wird

Wenn die Immobilie nur einen Teil des Jahres vermietet und den Rest dem Eigentümer zur Verfügung gestellt wird, gelten in derselben Steuererklärung zwei Regime nebeneinander: Die Einnahmen aus den Vermietungsperioden werden als Mieteinnahmen zum entsprechenden Satz besteuert, und die Eigennutzungstage erzeugen anteilige fiktive Mieteinnahmen. Ausgaben sind nur anteilig für die tatsächlich vermieteten Tage abzugsfähig. Beispiel: Wird die Immobilie 120 Tage vermietet und 245 Tage selbst genutzt, können nur 32,9 % der jährlichen Betriebskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Die Abschreibung wird entsprechend aufgeteilt.

Ferienvermietung in Andalusien — besondere Anforderungen

Die Ferienvermietung in Andalusien erfordert eine vorherige Registrierung beim Andalusischen Tourismusregister (RTA), geregelt durch das Dekret 28/2016. Die Registrierung ist Pflicht, bevor die Immobilie auf einer Plattform inseriert wird. Technische Anforderungen umfassen unter anderem direkte Außenbelüftung in allen Zimmern, Heizungs- und Kühlsysteme sowie einen Erste-Hilfe-Kasten. Die Geldbuße für Vermietung ohne Registrierung kann bis zu 18.000 € betragen.

Steuerlich werden Einnahmen aus der Ferienvermietung genauso besteuert wie solche aus der Langzeitvermietung: 19 % für Residenten und EU/EWR-Nichtresidenten auf Nettoeinnahmen, und 24 % für Nichtresidenten außerhalb der EU auf Bruttoeinnahmen. Es gibt kein besonderes Steuerregime für Ferienvermietung gegenüber Wohnungsvermietung.

Die spanische GmbH (SL) für Vermietung — wann sinnvoll

Im Rahmen der Körperschaftsteuer beträgt der allgemeine Satz 25 % (15 % in den ersten zwei Jahren) auf den Nettogewinn. Alle Betriebskosten sowie die Gebäudeabschreibung können abgezogen werden. Für einen Nicht-EU-Nichtresidenten, der andernfalls 24 % auf Bruttoeinnahmen zahlen würde, kann die Ersparnis sehr erheblich sein. Bei Betriebskosten von 35 % der Bruttoeinnahmen beträgt der effektive Satz der GmbH auf die Bruttoeinnahmen 16,25 %, gegenüber 24 % ohne GmbH.

Spanische GmbH (SL) für Immobilienvermietung — Kosten-Nutzen-Analyse

Die GmbH-Struktur ist sinnvoll für: Nicht-EU-Nichtresidenten mit aktivem Mietbetrieb und erheblichen Betriebskosten, Portfolios mit drei oder mehr Immobilien, oder aktive Investitionsprojekte. Nicht empfehlenswert für: eine einzige überwiegend selbst genutzte Immobilie, Investoren mit EU-Wohnsitz, die Ausgaben individuell mit 19 % absetzen können, oder Eigentümer mit geringem Verwaltungsaufwand, der die Fixkosten nicht rechtfertigt. Die vollständige steuerliche Analyse der GmbH als Kaufstruktur finden Sie in: Immobiliensteuern in Spanien: Kompletter Leitfaden 2026.

Nicht-steuerliche laufende Kosten

Typische jährliche Kosten eines Immobilieneigentümers an der Costa del Sol

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist die jährliche Grundsteuer für eine Immobilie in Marbella?

Der IBI in Marbella wird berechnet, indem der Gemeindesatz (ca. 0,58 %) auf den Katasterwert der Immobilie angewendet wird. Für eine Immobilie mit einem Katasterwert von 200.000 € betrüge der IBI ca. 1.160 € pro Jahr. Katasterwerte in Marbella liegen in der Regel weit unter den Marktpreisen: Eine für 1.000.000 € erworbene Immobilie kann einen Katasterwert von 150.000–250.000 € haben, was zu einer jährlichen IBI von 870–1.450 € führt.

Müssen nicht ansässige Eigentümer in Spanien Steuern zahlen, auch wenn sie nicht vermieten?

Ja. Nicht ansässige Eigentümer haben zwei jährliche Steuerpflichten, auch wenn die Immobilie keinerlei Einnahmen erzielt: die IBI-Grundsteuer (wie jeder Eigentümer) und die IRNR auf fiktive Mieteinnahmen. Diese zweite Pflicht besteuert ein fiktives Einkommen von 1,1 % des Katasterwerts (oder 2 %, wenn er in den letzten zehn Jahren nicht aktualisiert wurde). Sie wird einmal jährlich über Formular 210 erklärt. EU/EWR-Staatsangehörige zahlen 19 % auf diese Basis; Nicht-EU-Staatsangehörige 24 %.

Wie viel zahlt ein nicht ansässiger Eigentümer auf Mieteinnahmen in Spanien?

Das hängt von Ihrem Wohnsitzland ab. EU- oder EWR-Nichtresidenten zahlen 19 % auf Nettoeinnahmen — nach Abzug von Kosten wie Hausgeld, IBI, Versicherungen, Instandhaltung, Abschreibung und Verwaltungsgebühren. Nichtresidenten außerhalb der EU (britische Staatsangehörige post-Brexit, Amerikaner, Lateinamerikaner usw.) zahlen 24 % auf Bruttoeinnahmen ohne Abzugsrecht. Beide reichen Formular 210 quartalsweise ein.

Was passiert, wenn ich Formular 210 als Nichtresident nicht einreiche?

Die Nichteinreichung von Formular 210 ist eine Steuerverfehlung, die Bußgelder von 50–150 % der nicht entrichteten Steuer zuzüglich Verzugszinsen von 4,06 % pro Jahr nach sich ziehen kann. Die Steuerbehörde erkennt Verstöße durch Querverweise mit Kataster- und Grundbuchdaten und kann für die letzten vier noch nicht verjährten Jahre ein Nachveranlagungs­verfahren einleiten. Eine freiwillige Nachdeklaration vor dem Eingreifen der Behörde reduziert die Bußgelder auf 10–25 % der nicht entrichteten Steuer je nach verstrichener Zeit.

Kann man eine GmbH gründen, um in Spanien weniger Steuern auf Mieteinnahmen zu zahlen?

Das kann in bestimmten Fällen vorteilhaft sein, insbesondere für Nicht-EU-Nichtresidenten mit aktivem Mietbetrieb. Eine spanische GmbH (SL) zahlt Körperschaftsteuer von 25 % auf den Nettogewinn (15 % in den ersten zwei Jahren) und kann alle Betriebskosten und die Gebäudeabschreibung abziehen. Sie verursacht jedoch laufende Fixkosten für die Verwaltung und hat Implikationen bei der Veräußerung, die im Einzelfall mit einem spezialisierten Steuerberater analysiert werden müssen.

Kann der IBI von den Mieteinnahmen abgezogen werden?

Ja, für Residenten und EU/EWR-Nichtresidenten, die auf Nettoeinnahmen besteuert werden. Der IBI ist anteilig für die tatsächlich vermieteten Tage des Jahres abzugsfähig. Wird die Immobilie 150 Tage pro Jahr vermietet, können 41 % des jährlichen IBI abgezogen werden. Nicht-EU-Nichtresidenten können den IBI nicht abziehen, da sie auf Bruttoeinnahmen ohne Abzüge besteuert werden.

Hier mehr erfahren Spanische Steuerbehörde (AEAT) — aeat.es

Quellenangaben

• Spanische Steuerbehörde (AEAT) — aeat.es
• Junta de Andalucía
• Nichtresidentensteuergesetz (RDL 5/2004)
• Einkommensteuergesetz (Ley 35/2006)
• Kommunalfinanzierungsgesetz
• Dekret 28/2016 (Ferienvermietung Andalusien)