Stand: 17. Oktober 2026
Im Oktober 2026 hat die spanische Regierung zwei Notverordnungen zum Wohnungs- und Mietrecht erlassen. Vieles davon betrifft Langzeitmieter — für Käufer, die an der Costa del Sol an Urlauber vermieten möchten, sind nur einige Punkte wirklich relevant. Hier der Überblick.
Das Wichtigste
Real Decreto-ley 29/2026 (in Kraft seit 8. Oktober 2026) ist ein breites Paket. Es regelt die Vermietung auf Zeit und die Zimmervermietung neu und begrenzt Mieterhöhungen bis Ende 2027 auf 2 %. Mieter können bestehende Verträge außerordentlich um bis zu zwei Jahre verlängern. Dazu kommen Steueränderungen, darunter die Mehrwertsteuer auf Kurzzeitvermietung.
Real Decreto-ley 28/2026 gilt ab 15. November 2026. Mietverträge über den Hauptwohnsitz verlängern sich nach fünf Jahren (sieben, wenn der Vermieter eine juristische Person ist) automatisch um weitere fünf bzw. sieben Jahre. Das gilt, solange der Vermieter nicht mindestens sechs Monate vorher kündigt. Verlängert er nicht, schuldet er dem Mieter in der Regel eine Entschädigung.
Wichtig: Beide Dekrete sind Notverordnungen. Da das Parlament wegen der Wahlen am 29. November aufgelöst ist, muss der Ständige Ausschuss (Diputación Permanente) sie innerhalb von 30 Tagen bestätigen, also bis Anfang November. Wird ein Dekret nicht bestätigt, tritt es außer Kraft. RDL 28/2026 würde dann gar nicht erst gelten, und auch die Mehrwertsteuer ab Dezember entfiele.
| Maßnahme | Was ändert sich? | Betrifft Ferienvermietung? |
|---|---|---|
| Verlängerung von Hauptwohnsitz-Mietverträgen (RDL 28, ab 15.11.2026) | Automatische Verlängerung um 5 bzw. 7 Jahre; Kündigungsfrist des Vermieters 6 Monate | Nein — nur beim Kauf mit Mieter |
| Entschädigung bei Nichtverlängerung (RDL 28) | Der Vermieter zahlt in der Regel eine Entschädigung | Nein — nur beim Kauf mit Mieter |
| Mieterhöhungen (RDL 29) | Bis Ende 2027 höchstens 2 % pro Jahr ohne neue Vereinbarung | Nein |
| Außerordentliche Verlängerung (RDL 29) | Auf Antrag des Mieters bis zu 2 Jahre | Nein |
| Vermietung auf Zeit (RDL 29, seit 8.10.2026) | Nachweisbarer Grund, in der Regel höchstens 12 Monate | Ja, wenn Sie außerhalb der Saison so vermieten |
| Mehrwertsteuer (RDL 29, ab 1.12.2026) | 10 % auf Aufenthalte bis 30 Nächte | Ja, direkt |
| IBI-Zuschlag für Ferienwohnungen (RDL 29) | Bis zu 150 % in ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten | Derzeit nein — an der Costa del Sol gibt es keine solchen Zonen |
Ab dem 1. Dezember 2026 ist die Vermietung möblierter Wohnungen für bis zu 30 Nächte an denselben Gast nicht mehr steuerfrei. Es gilt dann der ermäßigte Satz von 10 %, wie bei Hotels. Ausgenommen ist nur der Hauptwohnsitz des Vermieters. Das verändert die Renditerechnung. Andererseits kann es möglich werden, gezahlte Vorsteuer geltend zu machen. Klären Sie das mit einem Steuerberater.
Wer außerhalb der Saison an Langzeitgäste vermieten möchte, braucht künftig einen konkreten, nachweisbaren Grund des Mieters, etwa Arbeit oder Studium. Der Vertrag darf in der Regel höchstens zwölf Monate dauern. Fehlt der Grund, wird die Dauer ohne Rechtfertigung überschritten oder werden mehr als zwei Verträge aneinandergereiht, gilt der Vertrag von Anfang an als Hauptwohnsitzmiete — mit allen Schutzrechten des Mieters. Verträge, die vor dem 8. Oktober 2026 geschlossen wurden, behalten bis zu ihrem Ende die bisherigen Regeln.
Wer eine Wohnung mit bestehendem Hauptwohnsitz-Mietvertrag kauft, tritt in diesen Vertrag ein. Dazu gehört auch die mögliche Entschädigung nach RDL 28/2026. Sie entspricht dem höheren von zwei Beträgen: zwölf Monatsmieten nach dem staatlichen Referenzindex oder eine Monatsmiete pro Wohnjahr. Prüfen Sie bestehende Mietverträge vor dem Kauf.
Die touristische Vermietung fällt nicht unter das spanische Mietgesetz (LAU, Art. 5 e), sondern unter die andalusischen Tourismusvorschriften. An Ihrer Lizenz ändern die Dekrete deshalb nichts. Die eigentlichen Hürden liegen woanders:
Prüfen Sie die Lage in der jeweiligen Gemeinde vor dem Kauf.
Zur Besteuerung: Als EU-Resident zahlen Sie in Spanien 19 % auf den Nettoertrag. In Deutschland gilt für spanische Mieteinkünfte die Anrechnungsmethode. Mehr dazu in unserem Beitrag Progressionsvorbehalt Spanien Mieteinnahmen.
Nein. Die Ferienvermietung wird weiterhin von der andalusischen Tourismusregelung bestimmt. Neu ist vor allem die Mehrwertsteuer von 10 % auf Aufenthalte bis 30 Nächte ab dem 1. Dezember 2026.
Ab dem 1. Dezember 2026 — vorausgesetzt, das Real Decreto-ley 29/2026 wird bis Anfang November bestätigt.
Ein nicht bestätigtes Dekret tritt außer Kraft. Was bis dahin galt, bleibt wirksam, für die Zukunft aber nicht mehr. RDL 28/2026 würde nie angewendet, und die Mehrwertsteuer ab Dezember entfiele. Die beiden Dekrete werden getrennt abgestimmt und können unterschiedlich ausgehen.
Stand: Oktober 2026
