Ferienvermietung Lizenz Andalusien 2026: Der Guide zur VFT-Lizenz

Ferienvermietung Lizenz Andalusien 2026: Der Guide zur VFT-Lizenz

Rechtsrahmen, Registrierungsverfahren und praktische Empfehlungen — Ausgabe 2026

🔔 Aktualisierung Mai 2026: Der Oberste Gerichtshof Spaniens hat das nationale Register (NRA/NRUA) mit Urteil 620/2026 vom 21. Mai 2026 annulliert. Die VFT-Lizenz der Junta de Andalucía bleibt die einzige obligatorische Registrierung für Kurzzeitvermietungen in Andalusien. Weiterhin gültig bleiben: die digitale Ventanilla Única, die Melde- und Informationspflichten der Plattformen (Airbnb, Booking.com) sowie die EU-Verordnung 2024/1028. Die praktische Umsetzung bei den Plattformen wird derzeit angepasst..

Wichtig: Um eine Immobilie als touristische Unterkunft in Andalusien zu vermieten, ist es erforderlich, eine Touristenlizenz zu erhalten und die Immobilie im Einheitlichen Tourismusregister zu registrieren. Ohne diese Genehmigungen kann die Tätigkeit nicht legal ausgeübt werden. Dieser Leitfaden wird regelmäßig aktualisiert — wir empfehlen, die zum Zeitpunkt des Kaufs geltenden Vorschriften zu überprüfen.

Rechtsrahmen und Allgemeine Ãœberlegungen

Um eine Immobilie als Kurzzeitmiete oder touristische Unterkunft zu vermieten, ist es erforderlich, die von der Junta de Andalucía und dem zuständigen Stadtrat des Ortes, an dem sich die Immobilie befindet, verlangten Genehmigungen einzuholen.

Obwohl es in Spanien eine allgemeine Tendenz zur Einschränkung von Ferienvermietungen gibt, gehen die Autonomen Gemeinschaften und die Gemeinderäte je nach Region unterschiedlich mit dieser Frage um — selbst innerhalb derselben Provinz. In Andalusien macht der Tourismus etwa ein Drittel des Bruttoinlandsprodukts aus, weshalb die Regulierung pragmatischer und flexibler als in anderen Regionen ist. Sie ist in der Regel weniger streng in Gemeinden, in denen Ferienvermietung traditionell verbreitet ist, und strenger in Stadtzentren.

Grundvoraussetzungen für den Betrieb einer Ferienunterkunft

Um Ferienvermietung legal betreiben zu können, müssen zwei grundlegende Anforderungen erfüllt werden:

• a) Einholung einer Touristenlizenz.
• b) Registrierung der Immobilie im Einheitlichen Tourismusregister Andalusiens.

Wenn Sie keine gültigen Genehmigungen haben, ist es wichtig sicherzustellen, dass diese beantragt werden können. Je nach Immobilie muss Folgendes überprüft werden:

• Die spezifischen Vorschriften der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet.
• Bei Gebäuden, Wohnanlagen oder Immobilien, die den Vorschriften einer Eigentümergemeinschaft unterliegen, muss unbedingt geprüft werden, ob die Statuten die Ferienvermietung erlauben. In manchen Fällen kann ein unabhängiger Zugang zur Immobilie ausreichend sein.
• Der Eigentümer muss die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft haben, die auf einer Eigentümerversammlung beantragt wird und mindestens 60% der Ja-Stimmen (nach Beteiligungsquote) für die Genehmigung erfordert.

Wenn Sie eine Immobilie für die Ferienvermietung kaufen, ist es unbedingt erforderlich, dass der Bau genau der vom Stadtrat erteilten Baugenehmigung entspricht und dass eine Erstbezugslizenz (LPO) vorhanden ist. Ein Bescheinigung über eine verjährte Ordnungswidrigkeit ist nicht ausreichend — die Immobilie bleibt auch dann nicht normkonform, wenn die Ordnungswidrigkeit keine Strafe mehr nach sich zieht.

Verwaltungsverfahren und Einhaltung der Vorschriften

Das Registrierungsverfahren beim Einheitlichen Tourismusregister Andalusiens und die Erlangung der Touristenlizenz umfasst mehrere Schritte, die Einreichung zusätzlicher Unterlagen und in vielen Fällen eine Besichtigung der Immobilie. Anfangs kann es komplex erscheinen, aber nach Abschluss des Verfahrens sind regelmäßige Aktualisierungen wesentlich einfacher.

Nach Aufnahme der Tätigkeit gelten laufende Verpflichtungen:

• Gästeregistrierung gemäß den geltenden Vorschriften.
• Verfügbarkeit eines funktionsfähigen Kundendienstes.
• Garantierter professioneller Reinigungsservice.
• Gültiger Energieausweis.
• Verfügbarkeit offizieller Beschwerde- und Reklamationsformulare.

Registrierungsverfahren (gültig seit Februar 2025)

Um die touristische Nutzungstätigkeit aufzunehmen, ist der erste Schritt das Ausfüllen und Einreichen der verantwortlichen Erklärung für den Beginn oder die Ausübung der Tätigkeit. Mit diesem Dokument wird erklärt, dass die Immobilie den geltenden Vorschriften entspricht (Dekret 28/2016 vom 2. Februar über Immobilien zur touristischen Nutzung).

Das Verfahren wird elektronisch durchgeführt und erfordert ein digitales Zertifikat. Die Daten der Eigentümer der Immobilie und gegebenenfalls der für den Betrieb verantwortlichen Einheit, falls diese vom Eigentümer abweicht, müssen angegeben werden.

Junta de Andalucía : Leitfaden: Eigenerklärung zur touristischen Vermietung (Declaración Responsable).

Erforderliche Unterlagen

• Aktueller Grundbuchauszug (Nota Simple) ausgestellt vom Grundbuchamt.
• Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, unterzeichnet vom Präsidenten, Sekretär oder Verwalter, die die ausdrückliche und aktuelle Genehmigung für die touristische Nutzung der Immobilie bestätigt.
• Falls die Betreibereinheit nicht mit dem Eigentümer übereinstimmt: ein gültiger Betreibervertrag.
• Wenn die Immobilie mehreren Eigentümern gehört: der Anhang über gemeinsames Eigentum.

Außerdem muss die spezifische Verordnung der zuständigen Gemeinde für Immobilien zur touristischen Nutzung überprüft werden, da in bestimmten Gemeinden zusätzliche Anforderungen gelten können.

Empfehlung für Professionelles Management

Es sei denn, Sie verfügen über eine erhebliche Anzahl von Ferienimmobilien, die eine direkte Verwaltung rechtfertigen, empfehlen wir die Beauftragung eines auf die Verwaltung von Ferienunterkünften spezialisierten Unternehmens, das sich vorzugsweise in der Nähe der Immobilie befindet.

Im Jahr 2026 machen die Komplexität der Gästeregistrierungsanforderungen, die Datenschutzvorschriften und die Anforderungen an sofortige Kundenbetreuung das professionelle Management nicht nur praktisch, sondern nahezu notwendig. Lokale Fachverwaltungsunternehmen optimieren nicht nur die Rendite, sondern stellen auch die strikte Einhaltung der gemeindlichen Vorschriften sicher und vermeiden Strafen, die erheblich sein können.

Wir können spezialisierte Unternehmen in bestimmten Bereichen der Costa del Sol empfehlen und helfen Ihnen gerne, geeignete Optionen an anderen Standorten zu finden.

Mehr Informationen: Steuern bei touristischer Vermietung

                                  Marktanalyse der Ferienvermietung nach Städten und Regionen.

Checkliste — Empfohlene Schritte

• Ãœberprüfen, dass die Eigentümergemeinschaft die Ferienvermietung im Gebäude oder in der Wohnanlage, in der sich die Immobilie befindet, nicht verboten hat.
• Alle notwendigen Unterlagen vor der formellen Beurkundung des Immobilienkaufs anfordern.
• Die für die Immobilie geltenden gemeindlichen Vorschriften überprüfen.
• Ein Ferienvermietungsverwaltungsunternehmen in der Nähe der Immobilie kontaktieren.
• Den gesamten Prozess mit Ihrem Anwalt überprüfen, bevor finanzielle Verpflichtungen eingegangen werden.

Häufig Gestellte Fragen — Ferienvermietung in Andalusien (2026)

Ist es möglich, für jede Immobilie an der Costa del Sol im Jahr 2026 eine Touristenlizenz zu erhalten?

Nicht automatisch. Seit Februar 2025 ist die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft der entscheidende Faktor — es muss ein vom Verwalter unterzeichnetes Dokument vorgelegt werden, das bestätigt, dass die Gemeinschaft die touristische Nutzung ausdrücklich erlaubt. Darüber hinaus muss die Immobilie über eine Erstbezugslizenz (LPO) verfügen und die spezifischen kommunalen Planungsvorschriften einhalten, die in Städten wie Marbella oder Málaga zonenbasierte Einschränkungen umfassen können.

Welche Anforderungen muss meine Immobilie erfüllen, um im Einheitlichen Tourismusregister registriert zu werden?

Nach der Gesetzesänderung von 2025 muss die Immobilie eine elektronische verantwortliche Erklärung mit digitalem Zertifikat einreichen. Technische Anforderungen umfassen: Energieausweis, garantierter professioneller Reinigungsservice, offizielle Beschwerdeformulare und ein 24/7-Kundendienst. Ein aktueller Grundbuchauszug (Nota Simple) ist unbedingt erforderlich, um die Eigentümerschaft vor dem Verfahren zu überprüfen.

Kann die Eigentümergemeinschaft meine Ferienvermietungstätigkeit verbieten?

Ja. Die Eigentümergemeinschaft kann die Ferienvermietung durch eine Abstimmung auf der Eigentümerversammlung einschränken oder verbieten, die 60% der Ja-Stimmen nach Beteiligungsquote erfordert. Wenn Sie zum Investieren kaufen, muss Ihr Anwalt die Statuten der Gemeinschaft überprüfen, bevor Sie eine Anzahlung oder Reservierungszahlung leisten.

Ist es rentabler, die Ferienvermietung direkt oder über eine Agentur zu verwalten?

Im Jahr 2026 empfehlen wir aufgrund der Komplexität der Gästeregistrierung, der Datenschutzvorschriften und der Anforderungen an sofortige Kundenbetreuung das professionelle Management. Es sei denn, Sie haben ein großes Portfolio, das eine eigene Struktur rechtfertigt, optimieren lokale Verwaltungsunternehmen nicht nur die Rendite, sondern stellen auch die strikte Einhaltung der gemeindlichen Vorschriften sicher und vermeiden erhebliche Strafen.

Quellen: Gesetzliche Grundlagen: Dekret 28/2016 vom 2. Februar über Immobilien zur touristischen Nutzung · Einheitliches Tourismusregister Andalusiens · Gesetz 13/2011 vom 23. Dezember über den Andalusischen Tourismus · Spezifische Gemeindevorschriften je nach zuständigem Stadtrat · BK Realty — interne Analyse 2026