Rechtlicher Hinweis: Wir bemühen uns, die Informationen in diesem Artikel stets aktuell zu halten. Dieser Artikel dient jedoch ausschließlich zu allgemeinen Informationszwecken und stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Steuergesetze und Verwaltungspraxis können sich ändern — maßgeblich ist stets die zum Zeitpunkt der Transaktion gültige Rechtslage. Wir empfehlen ausdrücklich, vor jeder Entscheidung einen qualifizierten Steuerberater oder Rechtsanwalt hinzuzuziehen. BK Realty arbeitet mit einem geprüften Netzwerk spezialisierter Kanzleien und Steuerberater zusammen, die wir Ihnen gerne empfehlen. Sprechen Sie uns an — wir stellen Ihnen den richtigen Experten vor.
Wer eine Immobilie in Spanien besitzt und vermietet, muss in Deutschland häufig mehr Steuern zahlen als erwartet — auch wenn die Mieteinnahmen in Spanien bereits versteuert wurden. Der Grund liegt im sogenannten Progressionsvorbehalt: einem deutschen Steuerinstrument, das viele Immobilienkäufer an der Costa del Sol erst nach dem Erwerb kennenlernen — und das, wenn es falsch gehandhabt wird, zu erheblichen Nachzahlungen oder sogar Bußgeldern führen kann.
Dieser Artikel erklärt, wie der Progressionsvorbehalt funktioniert, welche Pflichten deutsche Eigentümer einer spanischen Immobilie haben, und wie Sie Ihre Steuererklärung korrekt und rechtzeitig einreichen.
Der Progressionsvorbehalt ist eine Regelung im deutschen Einkommensteuerrecht, die sicherstellt, dass ausländische Einkünfte, die in Deutschland nach einem Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) von der Steuer freigestellt sind, trotzdem den deutschen Steuersatz beeinflussen, der auf das verbleibende inländische Einkommen angewendet wird.
Das klingt kompliziert — ist aber mit einem einfachen Beispiel verständlich:
Angenommen, Sie erzielen in Deutschland ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 Euro. In Spanien erzielen Sie zusätzlich Mieteinnahmen von 15.000 Euro, die nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien in Deutschland von der Einkommensteuer freigestellt sind. Dennoch werden diese 15.000 Euro in Deutschland nicht ignoriert. Das Finanzamt addiert die spanischen Einkünfte zum deutschen Einkommen — also 75.000 Euro — und ermittelt den Steuersatz, der auf dieses Gesamteinkommen entfällt. Dieser höhere Steuersatz wird dann auf Ihr deutsches Einkommen von 60.000 Euro angewendet.
Ergebnis: Sie zahlen in Deutschland auf Ihre 60.000 Euro deutschen Einkommens einen höheren Steuersatz, als wenn Sie keine spanischen Mieteinnahmen hätten — obwohl Sie auf die spanischen Einkünfte selbst in Deutschland keine Steuer zahlen.
Grundlage für die steuerliche Behandlung spanischer Mieteinnahmen in Deutschland ist das Abkommen zwischen der Bundesrepublik Deutschland und dem Königreich Spanien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (DBA Deutschland-Spanien) vom 5. Dezember 1966 in der aktuell geltenden Fassung.
Die wichtigsten Regelungen des DBA für Vermieter:
Praktische Konsequenz: Sie zahlen in Spanien die spanische Einkommensteuer auf Ihre Mieteinnahmen (als Nicht-Resident über das IRNR — Impuesto sobre la Renta de No Residentes), und in Deutschland erhöht sich durch den Progressionsvorbehalt Ihr effektiver Steuersatz auf Ihr deutsches Einkommen.
Als deutscher Steuerpflichtiger mit unbeschränkter Steuerpflicht in Deutschland sind Sie verpflichtet, alle weltweit erzielten Einkünfte in Ihrer deutschen Einkommensteuererklärung anzugeben — auch wenn diese im Ausland besteuert werden und in Deutschland steuerfrei sind. Die Nichtangabe gilt als Steuerhinterziehung.
Folgende Angaben sind in der deutschen Steuererklärung erforderlich:
Die Angaben erfolgen in der Anlage AUS der deutschen Einkommensteuererklärung (Einkünfte aus ausländischen Quellen).
Bei der Ermittlung des anzusetzenden Progressionsvorbehalt-Einkommens können grundsätzlich dieselben Werbungskosten abgezogen werden, die auch bei deutschen Vermietungseinkünften anzuerkennen sind — soweit sie in direktem wirtschaftlichem Zusammenhang mit den Mieteinnahmen stehen.
Typische abzugsfähige Kosten sind:
Wichtiger Hinweis: In Spanien gezahlte Steuern (IRNR) sind in Deutschland grundsätzlich nicht als Werbungskosten abzugsfähig — sie werden nicht angerechnet, weil die Einkünfte in Deutschland ohnehin freigestellt sind.
Um die praktische Auswirkung zu verdeutlichen, hier ein konkretes Beispiel für das Steuerjahr 2025:
Ausgangssituation:
Berechnung:
| Position | Ohne Progressionsvorbehalt | Mit Progressionsvorbehalt |
|---|---|---|
| Deutsches zvE | 80.000€ | 80.000€ |
| Hinzurechnung spanische Einkünfte | — | + 10.000€ |
| Fiktives Gesamteinkommen | 80.000€ | 90.000€ |
| Steuersatz auf Gesamteinkommen | ca. 32,1% | ca. 33,4% |
| Deutsche Einkommensteuer | ca. 25.680€ | ca. 26.720€ |
| Mehrbelastung durch Progressionsvorbehalt | — | ca. 1.040€ |
Die Mehrbelastung durch den Progressionsvorbehalt beträgt in diesem Beispiel rund 1.040 Euro pro Jahr. Bei höheren Mieteinnahmen oder höherem deutschem Einkommen kann die Auswirkung erheblich größer sein — insbesondere wenn das deutsche Einkommen in den Spitzensteuersatz-Bereich (ab 62.810 Euro zvE in 2025) fällt, wo jeder zusätzliche Euro mit 42% besteuert wird.
Die Angabe der spanischen Mieteinnahmen erfolgt im Rahmen der regulären deutschen Einkommensteuererklärung:
Als Nicht-Resident mit Mieteinnahmen aus einer spanischen Immobilie sind Sie in Spanien ebenfalls zur Steuererklärung verpflichtet — unabhängig von Ihrer deutschen Steuerpflicht:
Auch wenn die spanische Immobilie nicht vermietet, sondern für Eigennutzung genutzt oder leer steht, entstehen in Spanien Steuerpflichten:
Die folgenden Fehler führen bei deutschen Eigentümern spanischer Immobilien regelmäßig zu Nachzahlungen, Zinsen oder Bußgeldern:
Empfehlung: Arbeiten Sie mit einem Steuerberater, der Erfahrung in der deutschen und der spanischen Steuergesetzgebung hat. Die Kosten eines spezialisierten Beraters sind in aller Regel wesentlich geringer als die Nachzahlungen und Zinsen, die bei fehlerhafter Deklaration entstehen.
Wenn Sie Ihren steuerlichen Wohnsitz vollständig nach Spanien verlagern — also mehr als 183 Tage pro Jahr in Spanien verbringen und dort Ihren Lebensmittelpunkt begründen —, entfällt die unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland. In diesem Fall unterliegen Sie in Deutschland nur noch einer beschränkten Steuerpflicht auf etwaige verbleibende deutsche Einkünfte, und der Progressionsvorbehalt auf spanische Mieteinnahmen entfällt.
Allerdings treten neue steuerliche Konsequenzen in Kraft:
Die Planung eines Wohnsitzwechsels nach Spanien erfordert eine vollständige steuerliche Strukturierung durch einen spezialisierten Berater — idealerweise schon zwölf bis achtzehn Monate vor dem geplanten Umzug.
| Aspekt | Regelung |
|---|---|
| Besteuerungsrecht Mieteinnahmen | Spanien (Belegenheitsprinzip, Art. 6 DBA) |
| Steuer in Spanien (Nicht-Resident) | IRNR, 19% auf Nettoeinkünfte (EU-Bürger) |
| Freistellung in Deutschland | Ja — aber mit Progressionsvorbehalt |
| Angabepflicht in Deutschland | Ja — Anlage AUS, Einkommensteuererklärung |
| Auswirkung auf deutschen Steuersatz | Erhöhung des Steuersatzes auf deutsches Einkommen |
| Erklärungspflicht in Spanien | Ja — Modell 210, quartalsweise oder jährlich |
| Leerstand/Eigennutzung | Fiktiver Mietwert ebenfalls steuerpflichtig in Spanien |
| Doppelbesteuerungsabkommen | DBA Deutschland-Spanien vom 5. Dezember 1966 |
Direkt auf die spanischen Mieteinnahmen zahlen Sie in Deutschland keine Einkommensteuer — das Doppelbesteuerungsabkommen stellt diese Einkünfte in Deutschland von der Besteuerung frei. Allerdings unterliegen Sie in Deutschland dem Progressionsvorbehalt: Die spanischen Netto-Mieteinnahmen erhöhen den Steuersatz, der auf Ihr deutsches Einkommen angewendet wird. Sie zahlen also nicht doppelt auf dieselben Einkünfte, aber durch den höheren Steuersatz auf Ihr deutsches Einkommen kann eine spürbare Mehrbelastung entstehen — je nach Einkommenshöhe zwischen wenigen hundert und mehreren tausend Euro pro Jahr.
Die Nichtangabe gilt nach deutschem Recht als Steuerhinterziehung — auch wenn auf die spanischen Einkünfte selbst in Deutschland keine Steuer geschuldet wird. Das Finanzamt kann Steuerbescheide für bis zu zehn Jahre rückwirkend ändern, Zinsen von 1,8% pro Jahr auf Steuernachzahlungen berechnen, und im schwerwiegenderen Fall ein Straf- oder Bußgeldverfahren einleiten. Selbstanzeige ist möglich, um einer strafrechtlichen Verfolgung zu entgehen, setzt aber die vollständige und korrekte Nacherfassung aller betroffenen Jahre voraus. Die Meldepflicht gilt auch, wenn die Immobilie leer steht oder ausschließlich selbst genutzt wird — in diesen Fällen besteht in Spanien eine fiktive Steuerpflicht, die ebenfalls in Deutschland angegeben werden muss.
Nein. Die in Spanien gezahlte IRNR kann nicht auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet werden, weil die spanischen Einkünfte in Deutschland ohnehin von der Steuer freigestellt sind. Eine Anrechnung würde einer doppelten Entlastung gleichkommen, die das DBA nicht vorsieht. Die IRNR ist eine eigenständige spanische Steuerpflicht, die vollständig unabhängig von der deutschen Steuerpflicht besteht. Was jedoch in Deutschland abgezogen werden kann, sind die mit der Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten — AfA, Zinsen, Verwaltungskosten, Instandhaltung — die den Progressionsvorbehalt-Betrag und damit die Auswirkung auf den deutschen Steuersatz reduzieren.
Für eine korrekte und vollständige Steuersituation ist ein Berater mit Kenntnissen beider Rechtssysteme dringend zu empfehlen — zwingend erforderlich ist er in komplexeren Situationen. In Deutschland gibt es Steuerberater, die auf internationale Sachverhalte spezialisiert sind und regelmäßig mit spanischen Steuerberatern kooperieren. In Spanien übernehmen asesores fiscales oder gestores die Erstellung und Einreichung der Modell-210-Erklärungen. Die Alternative — zwei getrennte Berater ohne Abstimmung untereinander — führt häufig zu Fehlern, weil steuerlich relevante Sachverhalte in einem Land Auswirkungen auf das andere haben. Die Kosten eines erfahrenen, international tätigen Steuerberaters amortisieren sich in der Regel bereits im ersten Jahr durch die optimale Gestaltung der Werbungskosten und die Vermeidung von Fehlern bei der Deklaration.
Wie Beeinflusst 183 Tage Deutsche Steuern – BK Realty Group
Quellen: Bundesministerium der Finanzen (BMF) · Einkommensteuergesetz (EStG) § 32b · Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Spanien (DBA) Art. 6 · Agencia Tributaria Española (AEAT) · BK Realty Group. Daten zusammengestellt Mai 2026.
