Actualizado: 17 de octubre de 2026
En octubre de 2026, el Gobierno español aprobó dos decretos de urgencia sobre vivienda y alquiler. La mayoría de los cambios afectan a los inquilinos de larga duración. Si usted piensa comprar en la Costa del Sol para alquilar a turistas, solo unos pocos puntos le interesan de verdad. Este es el resumen.
Lo más importante
El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y es un paquete amplio. Regula de nuevo el alquiler de temporada y el de habitaciones, y limita las subidas de renta al 2 % hasta finales de 2027. Además, el inquilino puede prorrogar su contrato hasta dos años más e incluye cambios fiscales, entre ellos el IVA en el alquiler de corta duración.
El Real Decreto-ley 28/2026 se aplica desde el 15 de noviembre de 2026. Los contratos de vivienda habitual se prorrogan automáticamente por otros cinco años cuando ya han durado cinco (siete, si el propietario es una empresa). Esto ocurre salvo que el propietario avise con al menos seis meses de antelación. Si no renueva, por regla general debe indemnizar al inquilino.
Importante: los dos son decretos de urgencia. Como las Cortes están disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, debe convalidarlos la Diputación Permanente en un plazo de 30 días, es decir, a principios de noviembre. Si un decreto no se convalida, deja de estar en vigor. En ese caso, el RDL 28/2026 nunca llegaría a aplicarse y tampoco el IVA de diciembre.
| Medida | Qué cambia | ¿Afecta al alquiler turístico? |
|---|---|---|
| Prórroga de contratos de vivienda habitual (RDL 28, desde el 15-11-2026) | Prórroga automática de 5 o 7 años; el propietario debe avisar con 6 meses | No, salvo que compre con inquilino |
| Indemnización por no renovar (RDL 28) | Por regla general, el propietario indemniza al inquilino | No, salvo que compre con inquilino |
| Subidas de renta (RDL 29) | Hasta finales de 2027, máximo un 2 % anual si no hay nuevo acuerdo | No |
| Prórroga extraordinaria (RDL 29) | Hasta 2 años, a petición del inquilino | No |
| Alquiler de temporada (RDL 29, desde el 8-10-2026) | Causa acreditada y, por regla general, máximo 12 meses | Sí, si alquila así fuera de temporada |
| IVA (RDL 29, desde el 1-12-2026) | 10 % en estancias de hasta 30 noches | Sí, directamente |
| Recargo del IBI a viviendas turísticas (RDL 29) | Hasta un 150 % en zonas declaradas tensionadas | Hoy no: en la Costa del Sol no hay zonas tensionadas |
Desde el 1 de diciembre de 2026, alquilar una vivienda amueblada hasta 30 noches al mismo huésped deja de estar exento de IVA. Pasa a tributar al 10 %, como un hotel. Solo se exceptúa la vivienda habitual del propietario. Esto cambia el cálculo de rentabilidad. A cambio, puede permitir deducir el IVA soportado en los gastos. Consúltelo con un asesor fiscal.
Si piensa alquilar a huéspedes de larga estancia fuera de la temporada alta, el inquilino necesitará un motivo concreto y acreditable, como trabajo o estudios. El contrato podrá durar, por regla general, un máximo de 12 meses. Si no hay causa, si se supera el plazo sin justificación o si se encadenan más de dos contratos, el contrato se considera de vivienda habitual desde el inicio, con todos los derechos del inquilino. Los contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026 mantienen sus reglas hasta que terminen.
Si compra una vivienda con un contrato de vivienda habitual en curso, usted pasa a ocupar el lugar del propietario anterior en ese contrato. Eso incluye la posible indemnización del RDL 28/2026: la mayor de dos cantidades, doce mensualidades según el índice estatal de referencia o una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido allí. Revise los contratos de alquiler antes de comprar.
El alquiler turístico no se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, art. 5 e), sino por la normativa turística de Andalucía. Por eso los decretos no cambian su licencia. Los verdaderos obstáculos son otros:
Compruebe la situación del municipio concreto antes de comprar.
En cuanto a impuestos: los residentes fuera de la Unión Europea (México, Colombia y el resto de Latinoamérica) pagan en España un 24 % sobre el ingreso bruto del alquiler, sin deducir gastos. Cómo se evita la doble imposición depende del convenio entre España y su país. Consúltelo con un asesor.
Más información: Licencia de Alquiler Turístico Andalucía
No. El alquiler turístico sigue regulado por la normativa turística de Andalucía. El cambio principal es el IVA del 10 % en estancias de hasta 30 noches desde el 1 de diciembre de 2026.
Desde el 1 de diciembre de 2026, siempre que el Real Decreto-ley 29/2026 se convalide a principios de noviembre.
Un decreto que no se convalida deja de estar en vigor. Lo aplicado hasta entonces sigue siendo válido, pero no se aplica en adelante. El RDL 28/2026 nunca llegaría a aplicarse y el IVA de diciembre tampoco. Los dos decretos se votan por separado y pueden tener resultados distintos.
Actualizado: octubre de 2026
