Häufig gestellte Fragen

Die Fragen, die internationale Käufer am häufigsten stellen.

Gilt die 183-Tage-Regel für mich als Eigentümer in Spanien?

Wenn Sie sich mehr als 183 Tage pro Kalenderjahr in Spanien aufhalten, werden Sie steuerlich als spanischer Resident eingestuft — mit der Folge, dass Ihr weltweites Einkommen in Spanien steuerpflichtig wird, einschließlich deutscher Renten, Mieteinnahmen und Kapitalerträge. Viele deutsche Käufer — insbesondere Rentner mit Winteraufenthalten — gestalten ihren Jahresaufenthalt bewusst so, dass sie unter dieser Schwelle bleiben. Spanische Mieteinnahmen unterliegen in Deutschland dem Progressionsvorbehalt, auch ohne steuerliche Ansässigkeit in Spanien. Eine individuelle Berechnung mit einem Steuerberater mit Kenntnissen im deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommen ist unerlässlich.

Mehr Informationen: Die 183-Tage-Regel und deutsche Steuern — vollständiger Leitfaden

Wie funktioniert das S1-Formular für deutsche Rentner in Spanien?

Das S1-Formular (früher E121) erlaubt deutschen Rentnern, ihre gesetzliche Krankenversicherung aus Deutschland in die spanische Gesundheitsversorgung zu übertragen. Sie behalten Ihren deutschen Versicherungsschutz und erhalten gleichzeitig Zugang zum spanischen öffentlichen Gesundheitssystem — ohne private Zusatzversicherung für die Grundversorgung. Das Formular wird bei der deutschen Krankenkasse beantragt und beim spanischen Gesundheitsamt (INSS) registriert. Für Käufer unter Rentenalter, die dauerhaft in Spanien wohnen möchten, ist eine private Krankenversicherung Pflichtbestandteil jedes Visaantrags.

Mehr Informationen: Warum an die Costa del Sol auswandern 

Gilt der geplante 100%-Steueraufschlag auch für deutsche Käufer?

Nein. Der diskutierte Steueraufschlag auf Immobilienkäufe betrifft ausschließlich Käufer aus Nicht-EU-Ländern ohne Wohnsitz in Spanien. Als EU-Bürger sind Deutsche vollständig ausgenommen — unabhängig davon, ob sie in Spanien ansässig sind oder nicht. Diese Regelung hat das Interesse deutscher Käufer in den ersten Monaten 2026 spürbar erhöht, da britische und amerikanische Käufer mit einer möglichen Mehrbelastung rechnen müssen. Der Gesetzentwurf befindet sich noch im parlamentarischen Verfahren (Stand Q2 2026) und ist noch nicht in Kraft.

Können Deutsche problemlos Immobilien in Spanien kaufen — auch ohne spanischen Wohnsitz?

Ja, als EU-Bürger haben Deutsche das volle Recht, Immobilien in Spanien zu erwerben — ohne Beschränkungen, ohne Sondersteuern und ohne bürokratische Hürden jenseits der Standardanforderungen. Sie benötigen eine NIE (spanische Steuernummer), ein spanisches Bankkonto und — je nach Kaufpreis — den Nachweis der Mittelherkunft. Der Kauf kann über einen deutschen oder spanischen Rechtsanwalt abgewickelt werden. Empfehlung: Beauftragen Sie stets einen vom Verkäufer oder Bauträger unabhängigen Anwalt.

Mehr Informationen: Schritt-für-Schritt-Leitfaden zum Immobilienkauf

Was kostet der Immobilienkauf an der Costa del Sol wirklich — mit allen Nebenkosten?

Planen Sie 10–13% des Kaufpreises als Nebenkosten ein. Bei Bestandsimmobilien: ITP (Grunderwerbsteuer) 7% — der niedrigste Satz in ganz Spanien und deutlich günstiger als auf Mallorca oder den Balearen (8–13%). Bei Neubauten: Mehrwertsteuer 10% plus Stempelsteuer (AJD) 1,2%. Hinzu kommen Notar, Grundbucheintrag und Anwaltshonorar (ca. 2–3%). Der steuerliche Vorteil Andalusiens gegenüber anderen spanischen Regionen ist messbar und kalkulierbar.

Mehr Informationen: Vollständiger Leitfaden zu Kaufnebenkosten.

Ist die Costa del Sol eine rentable und sichere Immobilieninvestition?

Die Kennzahlen für 2026 sind eindeutig: Die Provinz Málaga verzeichnete Preissteigerungen von bis zu 13% im Jahresvergleich in Premiumlagen. Mietrenditen liegen zwischen 5% und 7% in gefragten Lagen. Das Angebot bleibt strukturell hinter der Nachfrage zurück — ein stabilisierender Faktor für Preise. Für langfristig denkende deutsche Anleger bietet die Region eine attraktive Kombination aus Kapitalerhalt, laufenden Erträgen und Lebensqualität — mit dem steuerlichen Rückenwind Andalusiens.

Mehr Informationen:  Immobilienmarkt Costa del Sol2026 

Mallorca oder Costa del Sol — wo kaufe ich als Deutscher besser?

Steuerlich klar zugunsten der Costa del Sol: ITP 7% in Andalusien gegenüber 8–13% auf den Balearen. Auch bei der Erbschaftsteuer bietet Andalusien mit einer 99%-Bonifikation für direkte Angehörige erhebliche Vorteile. Beim Preis pro m² liegt Mallorca in vergleichbaren Lagen heute oft über dem Niveau von Marbella. Die Costa del Sol bietet direktere Flugverbindungen von deutschen Flughäfen, eine etabliertere deutschsprachige Infrastruktur und — in Benahavís — die niedrigsten Gemeindesteuer (IBI) der gesamten Region.

Mehr Informationen: Mallorca vs. Costa del Sol — vollständiger Vergleich

Stand: Mai 2026. Alle Angaben sind orientierend — konsultieren Sie stets einen unabhängigen Steuer- und Rechtsberater für Ihre individuelle Situation.